第5章 1、房價無輕頭

連上海市市長韓正都說，“現在上海房價確實是太高了”。 2009年上海商品房的平均漲幅超過了40%。 2010年中央對房價實施重拳調控以來，上海的房價卻仍穩中有升。 據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示：2010年8月2日至8月8日，這一周內，上海市商品房成交面積為23.1萬平方米，與前週相比下跌4%，成交均價為19188元/平方米，環比前週上漲4%；全市商品住宅成交均價達到了23242元/平方米，環比前週再度上漲10%，這一均價甚至大大高於樓市新政前的水平。 這就是上海房價的現狀，沒有最貴，只有更貴。 用“無輕頭”來形容樓市，倒也貼切。上海話的“輕頭”（qindou），意思就是“輕重、份量”，常與否定詞“無”連用。 “無輕頭”即不知道輕重的意思。如：“伊瘋瘋癲癲，講閒話一點都無輕頭（他瘋瘋癲癲，說話一點都不知道輕重）。”（《詼詞典》）

上海的房價確實不知輕重，因為它“已經背離了老百姓的收入，已經背離了社會的其他的一些數字增長的比例關係”。韓正認為，價過高、漲幅過快，不利於吸引大學生、研究生等年輕人留下來；不利於普通工薪階層和困難群眾改善居住條件；不利於通過舊區改造解決歷史遺留問題；不利於除房地產等以外的其他產業發展；也不利於房地產市場自身持續健康發展。 韓市長是從上海的城市發展角度來看待房價上漲的弊端，但我們都站在自己的立場想一想，以你現在的收入，要應付每平米2-3萬的房價，可以在寸土寸金的上海安居樂業嗎？ 河南小伙劉軍（化名）顯然想通了，所以收拾行李登上了K537（上海-洛陽）的列車，回家了。鐵軌的另一頭等著他的，是提早一個月返鄉打點的老婆李梅（化名）。上海，曾經是這對80後小夫妻的“夢想之城”，而大上海的房子，則一直是兩人上下求索將近五年卻始終不得的那粒“硃砂痣”。

2005年6月，中國人民大學金融系畢業的劉軍順利被上海一家事業單位錄用，從事期貨交易工作，剛畢業即月薪5000元的收入讓他欣喜了一陣子，隨即把在廣州工作的女朋友李梅接到了身邊。 剛大學畢業，買房顯然不切實際，租房的成本也不菲。為了節省開銷，二人在楊浦區揚州路租了一間“老公房”，四層樓房的頂層閣樓，廚衛是三戶人家合用，樓梯是隨時“吱吱呀呀”作響的木梯，8平方米的促狹空間，月租金800元。 “女朋友也很體諒，沒有抱怨過這麼差的住宿環境，我的想法是先苦一段時間，攢錢將來買房子。”劉軍是這麼規劃未來生活的藍圖，先把工作穩定了，逐步升職加薪，然後在上海置房成家。名校金融係出身的他看中的是上海在國內金融領域的翹楚地位。上海獲批國際金融中心建設後，劉軍也希望能夠抓住這難得的機遇，成就自己的事業夢想。

“沒有房子，是我們一直沒有結婚的最重要原因。”談了7年的戀愛，二人遲遲沒有結婚，劉軍當初的承諾是“一有房子就結婚”。可是，女友的年紀越來越大，家人催得緊，2010年初兩人還是在老家領了結婚證。 雖然老婆還比較善解人意，但是婚後無房的狀況還是讓小倆口起過不少爭執，與人合租的不便更加劇了矛盾爆發的頻率。 眼瞅著上海房價噌噌地往上漲，劉軍算了算賬，按照2萬元的均價計算，一套90平方米的房子要180萬元，首付兩成的話，月供4000多元。 “按照我現在的工資水平，月供也勉強可以承擔，但是首付這30多萬怎麼辦？老家的父母指望不上，我的存款又不夠。” “這樣總不是辦法，結婚後還過這樣的日子太受罪了”，劉軍決絕地說道，“我們決定回家鄉發展。洛陽5000塊的房子就非常好了，我這些年攢的錢夠付首付，憑藉在上海的工作經驗也可以在洛陽找到一份不錯的工作。”

“回去，日子可以過得很滋潤。上海，就留給我的兒子來打拼吧。”2010年6月的某天，劉軍走了，離開了這座他耗費了五年青春的城市。就在他走後一個多月，上海的房價每平米均價衝破了2萬元大關，一路走高。 與國際接軌，與百姓脫軌 也許有人會說，上海是國際大都市，房價貴一點也很正常。那麼，與“國際接軌”的上海房價，果然正常嗎？馬上就來和紐約、東京比較一下。 《第一財經日報》於2009年底的專題報導認為：“如果僅僅單純比較房價的絕對值，上海與紐約、東京普通住宅的新房價格差距已經非常微小。但如果將房價與當地收入水平結合起來進行比較，上海的房價收入比已呈現出遠高於紐約及東京的態勢。” 2009年第三季度，紐約曼哈頓公寓的中數價格為101萬美元，平均價格為158萬美元，約為1080萬元人民幣。折算為單價，相當於每平方米8萬多元人民幣。

根據美國地理數據供應商ESRI的數據，紐約市2009年的平均家庭收入為近7.5萬美元，扣掉1/3的稅費後，一年剩下大約5萬美元。這樣算起來，假設將家庭收入全部用於購房的話，以一戶美國家庭每年的收入，大約20年可以在曼哈頓買房。 如果不在曼哈頓買房，可以在布魯克林、皇后區、布朗士或者斯坦頓島買房，同樣的面積，價格會明顯下降約一半以上。而這些區域都有方便的公交車系統和地鐵，一般一個小時以內可以到達曼哈頓。紐約—韋恩—白平原大都會地區公寓的房價平均接近30萬美元，相當於200多萬元人民幣。如果家庭收入全部用於購房，當地居民大約只需6年即可買房。 而根據上海市人力資源和社會保障局、上海市統計局數據，2008年度全市職工平均工資為39502元。如果以一個家庭兩人收入計算，年家庭收入大約將近8萬元人民幣。那麼，如果要在上海市中心區域購買一套100平方米的公寓，以市中心均價4萬元/平方米計，即使全部家庭收入用於購房，則至少需要50年。

若以上海年平均收入在市中心以外的市區（即所謂的內環與中環之間）購房，以新房價格2萬元/平方米、面積100平方米計算，則至少需花費25年。如以外環區域1萬元/平方米、100平方米計算，以一戶家庭8萬元的平均年收入至少也需要12年。 同樣是國際大都市，同樣是在最貴的市中心買房，紐約人要奮鬥20年，而上海人卻要奮鬥至少50年。難怪有人感嘆“勞動致富”的年代已經遠去，如果不是落地就含著金鑰匙，或者有相當好的運氣，想要通過正常的途徑、正常的努力，你就要為了上海市中心的一套100平米的房子耗費半個世紀——到那時，房子有了，人卻沒了。 上海的房價已經高到令人髮指的地步。東京號稱是“地球上最貴的城市”，那兒的房價確實貴，但和上海一比較，你就會發現還是東京宜居。

已經在東京打拼了十年的上海人王棟，對兩地的房價有最深切的體會。 根據日本生活研究所的一項調查顯示，東京91.5%的年輕人都是租房結婚。不是他們不願意買房子，而是憑自己的工資買不起婚房，當然更不願意當房奴。 畢業於日本早稻田大學的王棟，在目前的公司已經工作6年。工資從最初的20萬日元/月（約1.5萬元人民幣），也已經漲到32萬日元/月（約2.3萬元人民幣）。與在中國的同齡人相比，他已屬“高級白領”。但在東京，拿這點錢只夠養家糊口，並沒有進入“小康”行列。所以，儘管已打拼10年，王棟也只存下400多萬日元（約30萬元人民幣）。 王棟的妻子是他的大學同窗，日本姑娘綾子。王棟感到幸運的是，沒有接到如上海丈母娘那樣“連房子都沒有，憑什麼娶我女兒”之類的“結婚條件”。綾子的爸媽說：“好好工作，好好努力，爭取在35歲時能夠買下自己的房子。”35歲，是日本人第一次買房的平均年齡。

為了倆人的婚事，王棟於2009年3月在東京都江戶川區（地理位置相當於上海的閘北區）購置了新房，在一幢單體12層高的公寓樓裡的第5層，站在陽台上，可以看到東京迪斯尼樂園每晚燃放的焰火。 這套三室一廳的新居，花了王棟4500萬日元（約350萬元人民幣），根據房產公司的介紹，房屋牆體使用的是一種新型的建材，叫“空氣牆”。 “空氣牆”不僅能夠保暖與隔熱，而且還具有調節室內濕度的功能。當室內濕度不夠標準時，它會把室外濕氣吸納進來，盡量保持一年四季室內的恆濕。 日本賣房都是按照實用面積計算。王棟的房子剛好是100平方米，如果按照中國以建築面積來計算賣房的話，應該是130平方米。也就是說，每平方米的售價約為35萬日元（約2.6萬元人民幣）。

同時，日本出售的新房都是精裝修房，並配置基本的設備，如櫥櫃、衛浴設備和壁櫥，購房者“拎著包就可以入住”。王棟買的那套房子，如果按上海的裝修標準計算的話，裝修費至少花了30萬元人民幣（約400萬日元）。也就是說，王棟花了4500萬日元買下了130平方米的房子，事實上已經省去30萬元的裝修費，實際的購房款只用了4100萬日元（約315萬元人民幣），每平方米的實際售價只有2.3萬元人民幣。 此外，日本購房者享受的房屋絕對質量保證期是20年。在20年中，房子出現裂縫、傾斜、滲漏等建築質量問題，房產開發商必須無償修理，並作出相應的賠償。 王棟不久前到上海出差，到閘北區去轉了一圈，發現那裡130平方米的二手房，總價已經高達400萬元人民幣，比他東京的新居還要貴。而他半年前在東京買下的新居，估計已經跌到4000萬日元。因為日本的二手房相比新房價格都會略低。

目前，王棟已經接受了公司人事部的調派，準備明年帶綾子到上海工作。但在多方比較之後，他同時決定，不放棄東京的房子，也不買上海的房子。理由很簡單：上海的房價讓人看不懂。因為東京的收入比上海平均要高出8倍，即使上海的房價目前與東京一樣，但如果結合收入水平，事實上上海的房價已經比東京貴了整整8倍。 在上海，越來越司空見慣的高房價，其實正一步步進入一個背離百姓生活的怪圈。而有人被這個怪圈所困，付出了生命的代價。 2009年11月底，上海海事大學貧困女研究生楊元元自殺的消息曾轟動一時。 楊元元是湖北宜昌人，6歲時父親因病去世，當時弟弟尚不滿四歲。多年來，母親一人含辛茹苦將姐弟倆拉扯長大。 1998年，楊元元考取武漢大學經濟學系，兩年後其弟也考取了武漢大學環境科學專業。 在弟弟考上大學後不久，母親所在的工廠面臨搬遷，必須自己出錢在新廠所在地購買房屋。但當時楊元元學費尚未湊夠，弟弟也是貸款讀書，家裡無力購房。失去了住所，母親只得到武漢大學與楊元元住在一起。武大經管院領導體諒其家庭特殊情況，予以照顧，並讓她緩繳學費。在隨後的日子裡，楊元元通過勤工儉學完成了學業，其弟弟也被保送進入北京大學讀博。 大學畢業後，楊元元在武漢找了幾份工作，慢慢還清了債務，並有了一點積蓄，這時，她萌生了繼續讀書的念頭，並考上了上海海事大學法學院海商法公費研究生。 此時，楊元元的母親也年近花甲，需要照顧，她再次帶著母親踏上求學之路。海事大學臨港校區地處偏僻，租房不易，楊元元也無多餘的錢款可供租房，她再次萌生讓母親借宿學校多餘宿舍床位的想法。她多次向學校申請，說明情況，請求學校能讓母親暫住，但始終未果。 在2個多月的時間裡，楊元元與母親共同擠在宿舍的小床上。但學校最終沒有為其母親安排住宿，要求她在校外租房，並“禁止其母親再進宿舍樓”。 “找房沒有著落，楊元元5天5夜沒有合眼，精神徹底崩潰，於是發生了11月26日早上的慘劇。” 楊元元家屬表示，他們不會把親人的死全部歸咎於校方，但校方也有責任。他們認為，楊元元自殺首先是自己想不開，但學校宿管人員對楊元元及其母親的惡劣態度起到了催化劑的作用。 偌大的上海灘，居然無力在此為勞碌半生的老母親找到擋風遮雨的棲身之所，這種絕望恐怕就是壓垮楊元元的最後一根稻草。 如今生命已逝，我們無意再追究誰對誰錯。一位網友針對此事件評論說：“如果上海市政府能早日落實保障性住房政策，那麼楊元元的悲劇也許就不會發生。”果真如此嗎？ 事實上，被寄予厚望的上海經濟適用房，並非高房價的解藥，某種程度上，甚至是毒藥。 2009年12月11日起，上海市經濟適用住房申請試點工作在徐匯、閔行兩區正式啟動。但上海的經濟適用房，在實施過程中面臨諸多尷尬。 首先，有人質疑經濟適用房到底能覆蓋多少家庭？根據《上海市經濟適用住房管理試行辦法》的規定，經濟適用房申購家庭需要滿足上海戶籍5年以上，人均住房面積在15平方米以下，家庭人均月可支配收入在2300元以下，人均財產在7萬元以下等條件。為了保證申購人經濟狀況的審核質量，上海還專門成立了居民經濟狀況核查中心，並將戶籍、住房條件核查作為各街道年度重點工作來抓。 幾乎苛刻的審核結果出來之後，根據上海市住房保障房屋管理局發布的最新數據，徐匯、閔行兩區符合條件的家庭數為2146戶。在市場人士看來，作為上海13個中心城區中人口規模較大的兩個區，這個數字無疑有點少。 《第一財經日報》2010年4月的報導指出：這還不是最終結果，隨著這兩個環節工作的相繼結束，仍然有申請家庭將被陸續“篩下”。據悉，未通過戶籍年限核查的有13戶；未通過住房面積核查的，合計有134戶。而下一步，便是進入經濟狀況核對工作。 “一共上交了近200戶人家的資料。不過截至現在，第一批正式通過核查下發的名單只有6戶家庭。”徐匯區某一街道相關工作人員表示。他口中所指的“通過核查”環節，即指由上海市經濟狀況核對中心進行的經濟狀況核對工作。 “接下來，這6戶家庭會由相關部門繼續進行複查篩選。”而在供給端，上海此前公佈了3年內開工30萬套經濟適用房的計劃。 不過，復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰認為問題的源頭在於，這些被政府認定為經濟適用房供應對象的群體，多數沒有買房的承受能力。 陳杰認為，根據上海市統計年鑑，全市佔比為40%的所謂中低收入家庭，平均年可支配收入也只有5.26萬元。按一套經濟適用房35萬元計算，即使是擁有銀行2成首付貸款資質的家庭，房價收入比仍然高達7倍，已經到了最高可承受能力範圍。 以閔行區為例，按照定價方案，該區經適房價格將以小區周邊普通商品房最近3個月銷售價格的平均價為基礎，並以6至6.5折的價格出售。目前周邊公寓的房價都在1萬左右，以一套面積為60平方米左右的經適房為例，如果按照6至6.5折計算的話，那麼就是6500元/m2左右，總價40萬左右，申購者只需支付10萬元左右的首付款即可入住。 雖然10萬元的門檻很低，但對於符合申請條件的“月均可支配收入2300元以下”的家庭來說，40萬總價仍相當於家庭年收入的15倍左右。這不僅超過了國際上通常的3-6倍的“房價收入比”，也超過了此前重慶提出的“6.5年收入買1套房”的標準的一倍。 所以，目前的經濟適用房申請方案無疑陷入“能買的買不起，買得起的不能買”的兩難僵局。有銀行業者分析說，以總價40萬貸款30萬計算，即使按照3.88%的最低公積金貸款利率，則每月按揭還款也有1411元，仍然超過了申請人2300元家庭月收入的一半以上，不符合貸款要求。此外，首付10萬元也和此前規定的“可支配財產7萬元以下”不符。 所以，拿到經濟適用房後，老湯的心情很複雜。老湯兩口子住在上海徐匯區某街道一間不到15平方米的小房子裡。經過近一年的審核、搖號，老兩口如願選到新凱家園一套40多平方米的經濟適用房。不過，他們隨後便為買經濟適用房的錢發愁。 老湯家沒什麼積蓄，街道的工作人員建議老兩口把老房子賣掉湊首付，但兩人退了休，年紀也大，公積金停了，銀行也不肯貸款。怎麼籌錢，不僅僅是老湯一個家庭面臨的問題。分析人士曾擔憂的“有資格的人買不起”正在變成現實。 “保障房首先要從保障最低收入、最困難群體做起，才是公義的、公平的。連最需要幫助的人都還沒有幫助好，就誇誇其談要幫助大多數人，可能麼？合理嗎？”復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰認為，上海首先最需要的，是建立起廉租房、公租房、租金補貼的結合機制。 陳杰，在2009年12月17日接受香港電台的連線專訪時，則更明確地表示：上海搞經濟適用房是開歷史倒車。他的主要觀點如下： ⑴.適用房蓋的越多，上海房價越高。道理很簡單，經濟適用房用地擠占了商品住宅房的用地，使後者供應減少。但經濟適用房供應的對象“原理上”是跟商品住宅房區別開的，不會減少後者的需求。房價自然上升。即使增加了一些低收入家庭的收益，也是以“夾心層”、中產階級為之買單為代價，後者代價沉重。 ⑵.適用房的核心是搞價格雙軌制，古今中外，價格雙軌制有成功的先例嗎？經適房價格是周邊商品房一半還不到，每平方米差價5000-7000元，每套住房就可套利30-40萬，即使是有限產權（個人與政府7：3分享），買者也能套利大部分，這麼一個大錢包，誰能拿到誰拿不到，還不是搞管制的人說了算。一邊是貨幣經濟，一邊是行政管制，權力有價，人為製造“尋租空間”。鑑別和控製成本很大，即使能控制住尋租，每年政府投入鑑別的成本也非常浪費社會資源，政府自己給自己找麻煩。而且事實上，當前中國社會，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定是公務員等體制內人士優先，這些人開低收入證明太容易了，就算假證明被查出來了，能有任何懲罰嗎？ ⑶.經濟適用房搞價格雙軌制的基礎是存在一個收入准入線，然後一分為二。這條線非常尷尬，不可能客觀、科學，空間太模糊了。定低了，買得起沒資格，有資格買不起，經適房銷售不出去；定高了，供應不起。上海劃線在人均年收入27600元，居然比上海平均收入還高，哪裡可能一半的人都可以去住經濟適用房。不夠分，那就只能搖號，搖號其實是很荒謬的事情。人均年收入27599元的人和收入為0元的人一樣的機會，還不荒謬麼。任何時候，只要比收入准入線低一元就有機會中大獎，多一元則毫無機會，要去忍受高市場房價。獎懶罰勤。 ⑷.經濟適用房與以住房應該“以居住為主”的方針完全背離。如果連保障性住房都要求有產權，都帶有投資屬性，何以要求商品住房能實現“以居住為主”？最低收入都有權利、有機會擁有自己住房，中間收入、夾心層何以安心租房？ ⑸.經濟適用房看似短期解決了一些問題，其實後患無窮，政府將不停蓋房子但始終趕不上新增需求。市區土地越來越急缺，蓋一片經適房少一片，商品住房價格更高，政府未來保障房源枯竭。土地出讓金損失巨大，每年400萬平方米經適房，土地出讓金損失至少160億，才不過解決5萬戶，而且這5萬套住房都沉澱下去了，形成不了滾動循環利用。現在是窮人就一輩子都是窮人了嗎？ ⑹.適用房不能解決住房保障中最急迫問題。財力分配有限必須有個優先次序，最低收入家庭怎麼都買不起，只能用租賃性質的廉租房以及租金補貼來解決，這應該是當前重點。新移民中“夾心層”的住房問題事實上比老上海人中住房困難戶更急迫，前者是上海未來發展希望的寄託，後者至少還有通過拆遷進行住房改善等希望。 “夾心層”最需要的是周轉性、過渡性住房支持，小戶型經濟適用房不能滿足他們未來住房需要。 在經濟適用房的此等亂相中，還包括“規劃用地被侵占，經適房搖身變成商品房”的醜聞。一位開發商向《中國證券報》的記者透露，“原本是經濟適用房用地，只需要補交200-300元/平方米的土地出讓金，將劃撥用地轉變為商品房用地，房屋使用權證就可以由經濟適用房變身為擁有完全產權的商品房。” 位於上海閔行區顧戴路的1500畝地塊，其中古龍基地600多畝，平吉基地880多畝，原本用於為上海低收入居民建造經濟適用房，但最後蓋起來的卻是高檔商品房。這1500畝地塊從來就沒有公開“招拍掛”出讓過。 上海政府還表示，要在中心城區建經濟使用房。但被業內人士指為作秀成分過大。 “中心城區普通商品房大約3萬元/平方米，即使按周邊房價40%為參照，也需要1.2萬元/平方米。”一位不願透露姓名的專家質疑，這還叫經濟適用房嗎？市區土地早已緊張，不可能大量開建經濟適用房。 徐匯區不久前公佈的3塊經濟適用房基地，其中龍華地塊接近內環線，靠近軌道交通3號線，堪稱黃金地段，周邊房價早已突破2萬元/平方米。根據拿地成本，龍華地塊最低樓板價為9千元/平方米。 “即使按樓板價9千元/平方米銷售，也已經超出了經濟適用房的範疇。”某地產商說，“這一塊經濟適用房的項目有可能轉化為普通商品房對外銷售。”這位地產商表示，不斷攀高的地價，將讓保障性住房的可持續性受到嚴重的挑戰。 另外，上海市住房保障與房屋管理局2010年6月對外發布的《發展公共租賃住房實施意見（徵求意見稿）》，其中關於申請資格中有一條就是“具有本市城鎮常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續繳納社會保險金達到規定年限”，意味著公租房打破了戶籍限制。這似乎讓廣大外來青年看到了在大上海立足的一線曙光。 儘管在上海政府看來，此項建設一可以讓買房市場推遲購房的意向，二則可以解決一定租房問題。但不少觀點並不贊同，中房信分析師薛建雄表示，公租房未必能夠有利於改善房租高漲的狀況，公租房與工作單位掛鉤，解決的是中高端人才的租房問題，但是剛進入社會的大學生和剛進入上海等大城市的農民工都沒法享受到，未來走向也難以看清。 既然保障性住房更像是空中樓閣，我們似乎也只能盼著商品房的價格能降一點。房價下跌，這在上海可能嗎？答案其實很簡單，只要有人買，房子就不愁賣，價格就不會跌下去。 國家統計局2010年8月公佈的數據顯示，截至2010年6月末全國房地產開發企業商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長6.4%。據此，有房地產市場專家認為，這一庫存量比2009年末的19947萬平方米庫存略有下降，屬正常水平。但因受新一輪調控政策影響，部分城市商品房成交量已經大幅下滑，隨著下半年供應量進一步增加，預計到年末開發商將面臨較大庫存壓力，或將主動降價消化庫存。 對於這位專家的預測，《世界財經報導》評論說：“比起目前活躍於房地產市場的一些'大嘴'動輒宣布房價將下降一半之類的宏論來，這位專家的觀點無疑留下了充分的轉圜空間。未來房價下降只是建立在'或'的基礎上，這個帶有文言色彩的詞，翻譯成現代人聽得懂的話語就是'可能'。這是一種永遠不會錯的預言，但是它對正在持幣等待購房的民眾來說，卻是一點用處也沒有的。” 同時分析說，“目前商品房銷售量的下降，更多的是持幣待購者對房價下降產生了熱烈的期待，但是，這種期待有多少現實基礎，卻是不能抱以太樂觀的態度的。須知市場有一個簡單的道理，雖然消費者總是期望買到價格更低的商品，但是他們並非是鐵板一塊，只要房價下降到了各自的心理價位，就會有抄底者入市，很快就能把價格再次托上去”。 這些抄底者中，不僅有準備購買居住型住房的消費者，更有大量炒房的投資者，或者說投機者。事實上，即使這幫人按兵不動，上海的豪宅還是“皇帝的女兒不愁嫁”。 “雖然上海近期開盤的項目全線打折促銷手段翻新，送車、送面積，上週（2010年8月2日-8月8日）四個豪宅項目的大幅成交，拉高上海上週新房成交均價，甚至高於新政前的水平，創下3個月以來新高，達到23242元/平方米”（《中國證券報》）。 從2007年至今，90平方米以下的商品公寓漲幅為81%，而90平方米以上商品公寓漲幅卻達到105%，這也是為什麼開發商更樂意建造大戶型的原因——有錢人喜歡買大房子。也是他們讓上海的房價持續堅挺。 上海信義房屋的統計數據顯示，截至2009年11月30日，上海全年共成交總價在1000萬元以上的二手頂級豪宅770套，成交面積達242278.3平方米，成交總金額118.81億元，平均成交價4.9萬元/平方米，創歷史最高峰。 在上述購買千萬豪宅的購房者中，擁有上海戶籍的僅佔10％。在外省市購房者中，72%是36～55歲的企業家，另有27%的購房者是30歲以下。非上海戶籍的內地購房人群數量，達到318人，佔39%，港澳台購房者佔16%，另外的23%購房者是外籍人士，另有10％具體來源不詳。 儘管蟬聯“作家首富”的郭敬明否認自己曝光的豪宅是均價每平米11萬元的湯臣一品，但他同時承認，自己在上海確有房產，而且不止一套。在上海購置豪宅的名人，自然也不止他一個。 據網友爆料，梁朝偉夫婦在上海擁有三處房產：2006年以近300萬元購入位於上海鎮寧路的“東方劍橋”單位，2007年以500-1000萬元購入丹楓苑複式，2007年以5000萬元購入的上海超級豪宅“華府天地”；任賢齊以每平米11000多元人民幣的價格，買下了位於上海靜安的“東方劍橋”的一處豪宅，總值近2000萬；林憶蓮在浦東張江湯臣豪園置下產業，一幢七層樓的房型，她買下三到七樓的三個單元；五、六年前任達華就在上海購置了一棟四層別墅，花了100多萬元；陳曉東也秘密在上海置業，以500萬港元在上海世茂濱江花園購買了豪宅，他選擇的是四房三廳的大戶型，大廳為180度弧形落地大玻璃，面對黃浦江的優美景色；而李冰冰則於2010年初拋售了一套位於浦東陸家嘴的豪宅，售價1400多萬元…… 略有一些市場經濟學常識的人都知道，供求關係決定價格。所以，面對來自全國乃至全世界的“上海豪宅”需求，再強硬的調控手段，恐怕也難以使上海灘的房價輕易降下來。正如湖北省社科院經濟所副所長葉學平說，調控還遠沒有達到政策目標。對於近期央行關於下半年貨幣政策的表態，上海重新放鬆第三套及以上住房貸款，葉學平表示，“感覺效果沒達到，政策又有所鬆動了”。 住建部政策研究中心副主任秦虹分析，不同城市甚至不同樓盤在調控中的表現千差萬別，有的可能跌20%，有的可能維持不動。很難說某個地方房價具體下跌多大幅度。下半年房地產市場的變動價格，長期房價降價因素很少，雖然有專家認為價格已經有些離譜了，不過對於投資者來說，他們依靠以前所累積的資金和獲取的利潤，並不會真正感覺到房價的壓力，而只是從投資環境來判斷整體樓市。 “也就是說，房價的高低與否在掌握房價漲跌的關鍵人（投資者）來看，他們只關心形勢，並不那麼在意價格。” “現在很多開發商開始惜售，大家手頭上的現金流並不成問題，所以你能看到的只是打折、促銷，房價長期是不會下跌的。因為這一因素的存在，長期樓市依然看好。” 如果哪天上海的房子只有消費屬性，也就是純粹的居住功能，而無投資屬性，那麼，房價下跌或許還有一絲希望。但是這個假設，你也知道很虛無。所以，讓房價漲去吧，我不住了還不行嗎？