第4章 第三節超發貨幣流向之房地產
貨幣超發很容易引起通貨膨脹，對於這種因果關係，人們都有直觀的認識。
我們可能會多次看到這組數據：中國的廣義貨幣量M2餘額在1990年的時候為1.53萬億元人民幣，而到2010年12月末，廣義貨幣供應量M2餘額為72.58萬億元，同比增長19.7%（在2009年，同比增長是27.7%）。
中國廣義貨幣供應量增長最快的時期是1992年（31.30%）、1993年（37.30%）和1994年（34.50%），那個時候發生了極為嚴重的通貨膨脹。
原因有二：
一是貨幣供應增速過快，世界無出其右者。
二是中國缺少可以吸納這些超發貨幣的領域，房地產和股市都處於剛起步階段，規模有限。這意味著，貨幣只要一超發，沒有任何緩衝，立即就會在市場中顯現出來，推動物價的上漲。
為了規避這個缺陷，政府開始在越來越多的領域實行貨幣化，因為只有這樣，才能吸納超發貨幣。
於是，住房改革、醫療改革、教育改革開始展開。通過改革，原本應該由公共財政承擔的職責，相當一部分轉嫁給了公眾。實際上，貨幣化與公共財政的去責任化是密切相關的。說得直白一點就是，原來應由財政提供的部分公共產品，現在需要錢購買了，對貨幣的需求量自然就增大了。在貨幣化的大背景下，住房、醫療、教育領域的貨幣化及股市的擴容，成為吸納超發貨幣的重要領域。
中國現在的貨幣化程度已經遠遠超過了美國。 2010年11月，復旦大學經濟學教授、博士生導師韋森指出：中國經濟的貨幣化在加速。中國現在M2存量大約是70萬億，GDP大約是35萬億，這意味著我們1元GDP就有2元貨幣了，這說明中國經濟的"通貨"已經膨脹得不得了了，發的貨幣已經很多了。當然，"通貨"是膨脹了，大大地膨脹了，至於CPI是不是也必定上漲，這另當別論。美國最近增發了6000億美元的鈔票，全世界一片嘩然，但美國的1美元GDP目前才只有0.6美元多M2，比我們低很多呀！現在，我國經濟的貨幣化程度已經比美國高很多了。我把這種變化叫做中國經濟的貨幣化在加速。
中國的貨幣化過程令人扼腕嘆息。
貨幣化的深入，意味著民眾承擔的責任加大。
以教育為例。早在1993年制定的《中國教育改革和發展綱要》第48條中就曾明確提出，"逐步提高國家財政性教育經費支出佔國民生產總值的比例，在本世紀末達到4%"。也就是說，按此綱要，到2000年，4%應該已成為財政性教育經費支出佔比的下限。但遺憾的是，即便是18年前的目標，迄今也遠沒有達到。根據世界銀行2001年的統計，在澳大利亞、加拿大、法國、日本、英國和美國等高收入國家，公共教育支出佔GDP的均值為4.8%，而哥倫比亞、古巴、約旦、秘魯等中低收入國家公共教育支出佔GDP的均值為5.6%。
根據教育部財務司、《中國統計年鑑2009》及國家統計局公佈的數據計算，2000~2009年10年間，以4%的比例為目標，則國家財政性教育經費支出10年累計"欠賬"已達16843億元。財政欠賬留下的缺口，自然是由公眾承擔的。
值得一提的是，中國的貨幣化與成熟的市場經濟國家是不同的。貨幣化對西方國家的經濟發展起了非常重要的作用。貿易的發展、資源的配置、人口的流動，都需要依托貨幣化才能更好地進行。而且，西方國家的資源主要掌握在私人手中，貨幣化使得私人的財富增長，消費動能得到充分釋放，促進了經濟的發展。
而中國的資源尤其是自然資源基本上掌控在政府手中。貨幣化的深化對政府有雙重好處。
其一，貨幣化意味著掌控豐富資源的各級政府變得更有錢，掌控的財富更大。以土地為例。 2011年1月7日召開的全國國土資源工作會議公佈的數據顯示："十一五"期間，我國土地出讓收入逾7萬億元。在"史上最嚴厲房地產調控"的2010年，全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增加超過70%。國土資源部部長徐紹史坦言："城市發展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓製度亟待進一步改革完善。"
土地的貨幣化實質上是財富從民眾手中向各級政府及相關既得利益集團手中轉移的過程。
誠如徐紹史所言，"利益分配不合理"首先是城鄉土地利益分配不合理：從農民手中拿地，以萬元為單位；在土地市場拍賣出讓，以億元為單位，計量單位相差萬倍。其次是時間分配上不合理，前一任市長可以賣出未來三任市長的地，不僅透支城市發展後勁，更透支了子孫後代權益。利益分配不合理也包括不同產業投入產出不合理，對粗放用地、低效產業的依賴，使房地產像一塊海綿一樣，把資本流從其他產業領域源源不斷吸引過來，使新興產業缺血失血，實體經濟無利可圖，而房地產領域泡沫越來越大，威脅國家金融安全和經濟運行。
政府賣地的收入是直線上升的。國土資源部發布的數據顯示：2006~2010年，全國土地出讓金總收入分別為7000億元、近1.3萬億元、9600多億元、1.59萬億元、2.7萬億元。五年合計總收入是72500億元！這實際上相當於對民眾的隱性徵稅。
其二，在貨幣化過程中，由於實行了去責任化，公共開支佔比下降，為政府"節省"大量財富用於投資，使得投資成為中國經濟發展的重要支撐力量。但這導致了經濟結構的失衡甚至畸形。
必須找到"海綿"
貨幣化對中國房價的影響是顯而易見的。
貨幣化說白了其實就是尋找對貨幣進行吸納的"海綿"的過程。
在貨幣供給超量的情況下，政府必須找到吸納超發貨幣的海綿，否則，將導致物價的恐怖性上漲。
2010年12月2日，《人民日報·海外版》刊登了對中國央行貨幣政策委員會委員李稻葵的採訪。
記者問：目前我國的貨幣存量已經超過10萬億美元，位居世界首位，這不是說明咱們國家可用的錢多了嗎？
李稻葵答：但是它的負面影響是什麼？它的存款形式是不穩定的，是隨時可以變現、隨時可以轉換形式的。它不像股票，不像汽車，也不像固定資產，它的形式隨時可以改變，隨時可以從銀行，或者從百姓的床褥子下面拎出來去買東西的，如果大量取出來，對銀行體係是個衝擊，對整個經濟也是衝擊。
記者問：把錢引到哪裡呢？
李稻葵答：需要發展資本市場，股市要擴大，通過擴大股市的方式，把資金逐步地引出來。同時也要有序地讓資金出國投資，前提是有序的、可控的，逐步出國投資。
從李稻葵的回答中不難看出，連"百姓的床褥子下面拎出來"的錢都讓他不安，如果這些錢固化到了股票、汽車、固定資產上呢？就不像現金那麼容易變現了，對銀行體系的衝擊、對整個經濟的衝擊就會減小很多！
顯然，恰恰是房價的連年上漲充當了吸納超發貨幣的巨大海綿，這種吸納作用是無可替代的。但是，這種吸納作用又有弊端，它容易引發資金從實體經濟流向樓市，從而對實體經濟造成抽血效應，影響經濟的可持續發展。於是，調控樓市成為必然。
另一方面，如果樓市中的資金，尤其是大量的投機資金，一旦由於恐懼調控而流向商品市場，又必然造成物價的飛速上漲，引發嚴重的通貨膨脹。
由此造成樓市調控常常首鼠兩端，難以取捨。
在這種情況下，對於政府而言，最能夠做到兩全其美的調控措施，就是通過開徵物業稅的辦法，讓樓市中的投機資金不能抽身而退，讓炒房者的部分利潤，在這個過程中悄悄轉移到有關部門手中。
在剛開始探討物業稅的時候，政府和專家們的意見高度一致：把開發環節和交易環節過重的稅負，向持有環節轉移，也就是說，物業稅實際上是一個轉移的問題，總量並不增加，而後來再無人提及轉移問題，只提開徵物業稅，從"轉移"變成了"加稅"，兩字之差，可謂天壤之別。現在，物業稅已經借房產稅的"殼"開始試點了。
我們通過對房地產貨幣化過程的分析，了解一下其中的奧秘。
房地產貨幣化大致可分為三個階段：
一是1998年以前的福利分房時代。
二是從1998年7月國務院下發23號文（《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》）開始的貨幣化分配和房地產市場化改革階段。而在1998年5月，中國人民銀行正式推出了《個人住房貸款管理辦法》，貸款買房、按揭等這些新概念登陸中國內地。
住房市場的貨幣化時代開啟了。為了配合這一進程，從1996年5月1日到2002年2月21日，中國人民銀行史無前例地連續八次降息，以"分流儲蓄，拉動內需，刺激消費"。說得直白一點，就是想盡辦法讓老百姓去買房。
從2001年起，房價開始上漲--這是住房貨幣化的必然結果。
三是從2003年開始的商品房壟斷市場的時代。也可以把這個時代開啟的標誌確定為2002年5月9日，這一天，國土資源部叫停已沿用多年的土地協議出讓方式，從7月1日開始，實行土地招拍掛制度。業內稱之為"新一輪土地革命"。隨之，在全國范圍內，地價、房價飆升，各個城市"地王"頻現。
2003年，中國出現了"非典"--每當出現大的危機，中國都會通過刺激經濟增長的方式來應對。這是一個規律。
2003年8月12日，國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》［國發（2003）18號］，也就是"18號文"，將房地產業視為"國民經濟的支柱產業"，實質起到了鼓勵房地產發展的作用。從"18號文"開始，住房的公共產品特性被削弱，房價繼續飛漲。
1998~2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元。而到了全面實施"促進房地產市場持續健康發展"的18號文的第一年--2004年，每平方米的房價就比上年暴漲了352元。
2004年3月31日，國土資源部、國家監察部聯合頒發《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣挂牌出讓情況執行監察工作的通知》，規定當年8月31日是協議出讓經營性土地使用權的最後期限，之後所有建設用地都必須通過"招拍掛"的形式進行出讓，業內稱為"8·31"大限。
這意味著，貨幣化不容忍"漏網之魚"，房價的大漲之門，徹底打開了。
中國房價飛速上漲，正是從2003年開始的，除了眾所周知的因素，與中國房地產背負的新使命--吸納超發貨幣是密切相關的。
看兩組央行公開發布的數據：
2003年7月末（"18號文"將房地產業定性為"國民經濟的支柱產業"地位的分界點），廣義貨幣供應量M2餘額為20.62萬億元，而到2007年12月末，M2餘額已達40.34萬億元，四年增長了近20萬億！
到2009年12月末，M2餘額已達60.6萬億元，短短兩年時間，又增長了20萬億元！
如此天量貨幣的增發，如果沒有房地產的吸納，後果是難以想像的。至少，通貨膨脹的嚴重程度，將超過1993年、1994年。但是，這個期間通貨膨脹並沒有那時嚴重，因為，錢被固化到了房屋上面。
到2005年，房價上漲太快成為了"兩會"最為熱門的話題之一。 "兩會"之後，3月底，國務院出台《關於切實穩定住房價格的通知》，"把穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關人責任"。
一個月後，4月27日，溫家寶主持召開國務院常務會議，"國八條"出台。餘溫未消，5月11日，國務院辦公廳轉發了七部門早在4月30日即已擬好完成的《關於做好穩定住房價格工作的意見》。又是一個"國八條"！
但是，房價在經過短暫的調整之後，在2005年下半年出現報復性上漲。以北京為例，2005年1~7月份，商品期房平均價格同比上漲了21.9%。
到2006年年初，房價繼續一路飛漲，媒體聲討，民怨聲起。 5月17日，溫家寶主持召開國務院常務會議，"國六條"出台。僅僅12天之後，"九部委十五條"出台，對"國六條"進一步細化。
金融方面，央行兩次加息。銀監會於2005年7月22日發出《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》的九條措施，嚴控房地產信貸風險。 2006年，不到6個月，九部委組成的調控大軍出台了不下13個房地產調控政策。
然而，2006年的政府調控並沒能如願地抑制住房價的上漲。 2006年10月，北京以10.7%的漲幅領先全國。自2005年7月以來，北京房價連續上漲15個月。調控政策一個比一個嚴厲，然而，房價一次比一次漲得高。
在此期間，貨幣供應量在飛速增大。
2007年年底開始，房價開始步入調整--這次的調整是受次貸危機的影響，而非調控的結果。
但是，樓市的低迷讓對次貸危機憂心忡忡的政府再次出台扶持措施。 2008年10月及以後，這些措施陸續出台。到了2009年春節一過，樓市回暖，量價齊升。 2009年年底，一些城市更是出現了"恐慌性搶購"，房價一騎絕塵，從低谷到巔峰，這一年樓市瘋狂的漲幅令人瞠目結舌，超過了以往任何一年。在中國的一線城市，幾乎一天一個價--對照一下不難發現，天量信貸開始投放，房地產又承擔了吸納超發貨幣的功能。
房價一受到政策鼓勵就上漲，很快，政府又不得不調整。
2009年12月14日，國務院召開常務會議，明確表示"遏制部分城市房價過快上漲的勢頭"，拉開了"抑制性政策"大幕，這標誌著中國房地產政策，從刺激消費又全面轉向"抑制"房價。然而，2010年的樓市，猶如脫韁之馬，繼續保持著昂揚的上升勢頭，北京等一線城市的房價，很快進入3萬元時代。 4月1日，國務院又公佈新政策，決定對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款……
實際上，對於房價而言，調控與否其實並不重要，重要的是能否控制住印鈔機和落實住房保障責任，這兩條做到了，房價上漲的步伐就能減緩。否則，一邊調控，一邊加大貨幣投放，等於是火上澆油，是不可能真正抑制住房價的。
簡言之，控制貨幣，房價就是無源之水；貨幣超發，房價就是有本之木。
有興趣的朋友，可以把下面這組廣義貨幣供應量餘額數據（全部為央行公開發布）與中國的房價對照一下，看看趨同性是否一致： 1999年為11.76萬億，2000年為13.24萬億，2001年為15.28萬億，2002年為18.32萬億，2003年為21.92萬億，2004年為25.01萬億，2005年為29.6萬億，2006年為34.55萬億，2007年為40.34萬億，2008年為47.51萬億，2009年為60.62萬億，2010年為72.58萬億……1999~2010年間，中國GDP年復合增長率為13%（當年價格數，比可比價格數大），而M2年復合增長率為17%。
貨幣越來越多，房價越漲越高，兩者的關聯度非常之高。或者，也可以把房地產當成一種貨幣--住房幣，與中國最早的實物貨幣--牲畜幣確有很多相似之處。
那麼，房地產領域對貨幣的吸納作用，經過量化之後，到底有多大呢？
2008年3月17日上午，住房和城鄉建設部副部長齊驥就"住房保障"情況接受中外記者集體採訪時表示，按戶籍人口計算，城鎮人均住宅建築面積達到了28平方米左右，人均每年增加1個平方米。齊驥給出的這個數據，是截至2007年的，當年，全國城鎮人口共計5.94億人。也就是說，2007年，我國城鎮住宅總面積是166.32億平方米。 2008年全國商品住宅銷售面積為5.9億平方米，2009年全國商品住宅銷售面積為8.49億平方米，三年加總起來總共是180.71億平方米，而2009年，全國商品住宅的均價為每平方米5182元。這樣估算下來，截至2009年12月底，全國城鎮住宅的總市值應為93.6萬億元，如果算上全國辦公樓和商業營業用房的市值，將更為驚人--2009年全國GDP總額才33.54萬億元。
這個數據有什麼意義呢？
意味著，房地產總值與GDP的比值，既超過了次貸危機前的美國，也超過了1990年日本樓市泡沫破滅時的日本！
在住宅貨幣化的大前提下，如果房價下跌，改變人們對房價上漲的預期，導致房地產領域對貨幣的吸納作用削弱，勢必引發龐大資金流向商品流域，從而導致令人難以承受的通貨膨脹。
在高房價和通貨膨脹之間，政策更能容忍哪一個、更擔心哪一個，是顯而易見的事情。
政府必須為超發的貨幣尋求一種持久而穩定的流向。
這就是另一種視野下的高房價問題。