決定一個經營活動成敗的要素有很多，如決策、技術、資金、人才等等，而還有很重要的一項卻常常被忽視了，那就是時間。時間會把資產變成債務，把利潤變成虧損，把優勢變成劣勢。在我們正在講述的這個故事裡，也是時間把玫瑰園從一個人見人寵的芙蓉美人變成風韻早逝的遲暮棄婦。
好不容易熬到了1997年，玫瑰園第一期工程的186套別墅建成，並部分通過驗收合格取得產權證，達到了入住的水平。另外，還有202套別墅主體已完工，待裝修。更重要的是，整個49.9萬平方米別墅區的基礎建設已告完成，由於規劃超前，設計時尚，別墅區給人的印象頗佳，的確有“第一別墅”的大家風範。但就在這時候，利達公司已無後續資金跟進，連讓已繳納房款的首批買房者入住的運營資金都沒有了。
3月，在多方股權轉讓無果的情況下，精疲力竭的鄧智仁終於下定決心從已經整整糾纏了他4年之久的玫瑰園噩夢中逃出。香港金時有限公司老闆陸蒼成為下一個玫瑰園主人。他入主條件之低簡直讓人不可思議：替鄧智仁還清數百萬港元欠款及送給鄧智仁5套別墅。鄧智仁將偌大一座玫瑰園及北京利達公司幾乎白送給了陸蒼，當然這裡面也包括玫瑰園所欠下的“天文”債務：6.5億元。
鄧智仁幾乎一無所有地黯然離京，此時他在北京城已沒有容身之地，債主每天找上門來，法院不斷發來傳票，還有人聲稱要綁票催債，他已沒有一點兒的安全感。他也沒法回香港了，曾經風光一時、擁有上百家分店的利達行已經被一位大債主接管了。為了玫瑰園，這位正值壯年的男人幾乎失去了一切。他孤身一人在廣州待了整整1年，閉門思過。他後來對記者說：“我每天都在反省和檢討，為什麼會遭遇這樣的失敗？香港人這麼精明，但是90％的香港人在內地房地產市場都賠錢，為什麼？”
他自嘲道：“缺乏開發經驗的投資者到內地，會根據現實情況做出判斷和決策，他決不會試圖去扭轉現實。而香港成功的開發商則不然，他們有自己固定的開發模式，有足以自豪的成功經驗，來到內地後，一旦發現實際情況與預料的不是一回事，他們總想扭轉現實，想教內地人怎樣做房地產，結果呢？發現是現實教訓了自己。”
這位當年意氣風發來到北京的香港第一賣樓人十分苦澀地對記者說：“人家令我失望太多，我也令別人失望很多，我是全北京最失敗的人。”（《三聯生活周刊》1999年8月15日期的《鄧智仁專訪》，記者單小海）
陸蒼顯然是另一個夢想在玫瑰園裡掘到黃金的冒險家。在他看來，儘管玫瑰園債台高築，但每平方米300元的土地出讓成本，還是很有優勢的，其潛在升值空間十分誘人；況且186幢別墅已經亭亭玉立地建在那兒了，其中只有73套收取了30％的預付款，如果將其以每平方米1800美元的市價全場售出，便足以還清當時欠下的所有債務；而玫瑰園一期開發僅用200畝地，尚餘600畝，且是基礎設施齊備的“熟地”；更何況京昌高速公路業已修通，昌平地價狂漲3倍，即使炒一把地皮也可大賺一票。
這就是玫瑰園：對於每一個新主人來說，一眼遠遠望去，她渾身上下每處都散發出令人難以抗拒的誘惑，可是一旦走進了，卻發現美麗外衣的里面是剪不斷，理還亂的夢魘。
為了實現“摘桃子”計劃，在房地產業界無甚經驗的陸蒼又將當初與鄧智仁鬧得不可開交被掃地出門的梁振山請了回來。此舉顯然激怒了在廣州閉門舔傷的鄧智仁，其時玫瑰園和利達公司官司纏身，中間的重重法律關係除鄧智仁外沒有人能完全搞清，而他不僅不配合，反倒從中作梗，拖延時間，玫瑰園現房因此始終無法銷售套現，陸蒼整日徒呼奈何。 8月，到位不到4個月的梁振山突然在北京王府公寓的家中被山西省公安局帶走，從此杳無音訊。北京媒體再次把聚光燈對準了玫瑰園，上百位購房港人實在忍無可忍，集體向法院提起訴訟。原本就資本不足的陸蒼哪有資金對付眾多的債主，結果十五六家法院的封條覆蓋了玫瑰園的每一寸土地。陸蒼一枕黃粱夢。
當年何等風采逼人的玫瑰園終於步入了夕陽西下時。
1997年9月10日，北京市第一中級人民法院裁定北京利達玫瑰園別墅有限公司進入破產還債程序，要求債權人向法院申報債權。 3個月後，共計有105家債權人進行了債權登記，債權申報總額高達10億餘元人民幣。
第二年3月，受法院委託，北京市房地產價格評估事務所對利達玫瑰園進行評估，確定“玫瑰園別墅區”項目用地及地上物的市場價格為5.99億元人民幣。同期，北京市審計事務所對利達玫瑰園的所有賬目進行審計後，玫瑰園資不抵債，總額1億餘元。
7月21日，法院公告：北京利達玫瑰園正式破產，由法院破產清算組接管，並擇日拍賣。