房地產代理業有一句很出名的行話：“沒有賣不出的房子，只有賣不出的點子。”的確，在房地產領域，房地產代理是一個低資本、高智商的行業。相比較，代理商與開發商的職業要求則有很大的差異性，甚至算得上是一河之隔兩重天。在房地產代理業無人能敵的鄧智仁一旦轉入開發商的角色便顯出其底蘊的淺薄和經驗不足了。
鄧智仁以區區8000萬港元智取玫瑰園的開發權，可謂一戰而勝，極其漂亮。要知道，當時正是北京地皮大漲之際，同城另一個由港商投資的項目僅前期鋪墊費用就高達2億元。當時曾有人對鄧智仁的“鵲巢鳩占”頗有微詞，鄧智仁則以自己的一套經商哲學振振有詞地反駁：“在商業競爭中，沒有道德可講，我們都要按政府制定的遊戲規則來玩，如果我違法了，你可以去告我。靠道德約束市場競爭根本不可能，也沒有意義，有這種想法的人不懂什麼叫競爭，他們不會玩這種遊戲。”
香港來的鄧智仁是一個喜歡把聰明和狡猾寫在臉上的人，可是，“會玩遊戲”的他萬萬沒有料到，那個被他陰柔一掌推出玫瑰園的劉常明卻是一個比他更不講道德、更會玩遊戲的人，他留給鄧智仁的決非是一個開滿花朵的家園。在某種意義上，他的陰影一直幽幽地籠罩在鄧智仁及所有跟玫瑰園有關的人身上，至今未散。
在法人、董事長的寶座上還沒坐暖屁股，鄧智仁就突然發現，劉常明提供給他的許多批文竟多處違規，玫瑰園的銷售許可證是劉常明打通高官關節由北京市特批的，可是審批文件則是昌平縣的地方文本而並未得到北京市政府的複核，其中絕大多數為越俎代庖之作，也就是說，玫瑰園的合法地位尚有待重新確立。這顯然是最讓鄧智仁大吃一驚的事，在北京沒根沒底、原本指望靠劉常明的鑽營借梯上樓的他很快掉進了跑批文、走關係的惱人漩渦中。
此外，劉常明留下的一堆爛賬也超乎鄧智仁的想像。別墅還沒賣出幾套，經濟糾紛就已經冒出10多件了，鄧智仁大嘆苦經：“接過來以後，很多爛事都落在我身上，跑批文，清爛賬，搞得我焦頭爛額，這些實在不是我的專長。”他已隱隱感覺到，他處心積慮花8000萬港元買來的可能是一張上賊船的船票。
就在鄧智仁為玫瑰園的合法身份四處鑽營的時候，中國經濟“一管就死，一放就亂”的怪規律再度應驗。由於各地脫離實際大上工程，以致通貨膨脹提前來臨，宏觀景氣突然逆轉，中央在無奈之下提出了“宏觀調控，治理整頓”的方針，並嚴令停建“樓堂館所”，像玫瑰園這樣的外銷別墅項目首先遭遇衝擊。銀根緊縮導致業已開工的玫瑰園停停建建，陷入進退無度的窘境，鄧智仁只有拿利達行的錢一次次地給玫瑰園輸血，那些他十分“輕易”地賺來的錢現在又十分輕易地掏了出來。其間，玫瑰園的另一家大股東又頻繁發生變更，人進人出，轉來轉去，利達行的股份增加到了90％，玫瑰園真的成了鄧智仁一個人的事了。
此時在中國民間流傳著很多民間諺語，其中很出名的一句是：“到北京才知道自己官小，到廣州才知道自己錢少，到海南才知道自己身體不好。”在大北京沉浮了一段時間的鄧智仁也意識到了“官效應”的重要。為了取得土地出讓證，他四處尋找有較深政府背景的公司做靠山，可是在與這些公司的合作中又屢屢受騙吃虧，打起官司來更是回回落敗，他終於明白在高深莫測的北京城，有些人是惹不起的，有些事是乾不得的。他頗為感慨地對朋友說：“在內地做房地產，不僅要應付市場，還要應付政府、應付銀行、應付形形色色的人。我已經厭倦與人打交道……香港人喜歡用法律解決問題，但我們告到法院就從來沒有成功過，還要賠進更多的時間和金錢，在內地當被告固然不好，當原告更辛苦，很多時候，等待比出擊更重要。”
日後曾有業內人士假設，如果沒有劉常明的這些批文貓膩和爛賬，玫瑰園是不是就俏麗可人了？有很多專家對此表示懷疑。他們認為，鄧智仁從一開始就犯了一個戰略判斷的大錯誤。用万科掌門人王石的話說，玫瑰園從一開始就是一個注定的敗局。據他分析，玫瑰園佔地面積近50萬平方米，而迄今上海或北京成功的別墅項目很少有超過10萬平方米的，因此玫瑰園的當量之大超出了正常的市場容量；其次，玫瑰園以外銷為主打目標，而哪怕是在深圳這樣毗鄰港澳的外向型城市，樓市的外銷比例也不過10％。因此王石認為，劉常明和鄧智仁搞玫瑰園項目是被房地產泡沫繁榮的假象所迷惑了。
1994年9月，在鄧智仁的上百次奔波下，北京市土地管理局終於與利達公司正式達成土地出讓協議。根據規定，土地出讓年限為70年，利達公司向土管局支付土地使用權出讓金每平方米300元，共計1.5億元，到1995年底分3筆付清。
一面要支付源源不斷的工程建設款，一面要付清巨額的土地出讓金，深陷玫瑰園的鄧智仁欲哭無淚，此時劉常明已魂歸西天，他想要掐人的脖子都不知道該找誰了。為了讓遊戲繼續玩下去，他只好走上負債經營的道路。其中第一筆債務即向北京一家有“背景”的公司借債1720萬美元及3422萬元人民幣。在銀根日趨緊縮的大氛圍中，鄧智仁的這些借款都是通過非正常渠道拆借的短期高息資金，他不熟悉大陸在資金運作中的種種貓膩，這些錢層層轉借到他手上，已是息上加息，高得嚇人。他貿然闖進這個圈子，看得心驚肉跳，借得膽戰心驚，不知不覺中已是債台高築，欲罷不能了。
1994年底到1995年上半年，北京房地產市場滑入空前低谷，市場異常蕭條，豪華別墅和高檔公寓更是全面滯銷。鄧智仁縱有天大本事也無力回天，玫瑰園的銷售陷入停頓，此時此刻，利達公司拆借的短期高息資金陸續到期，鄧智仁根本無力償還。鄧智仁只好轉變戰略，開始將玫瑰園從外銷轉向內銷。他發現，外銷樓盤市場空間非常有限，眾多開發商爭奪一個狹小份額，勢必打得頭破血流，內銷市場則相對廣闊，而北京樓價居高不下，說明有潛在需求支撐。這一判斷應該說是明智的，可是這位具有超人敏銳眼光的代理商在具體的開發經營過程中卻又暴露出管理經驗不足的弱點。
為了推動內銷，鄧智仁把他在香港的一批售樓明星“空降”到北京，希望在短時間內畢其功於一役。這些香港職員當時月薪都在5萬—6萬元，加上住宿和往返機票，每個人平均每月要花掉公司9萬元以上，這筆錢至少可以僱用10個有能力的北京人，人員成本的高昂直接導致公司競爭力的下降。同時，香港來的管理人員又與當地人發生文化和觀念上的衝突，內地人員工作幹得出色卻薪水拿得極低，積極性受挫；而香港來的策劃人員則不清楚內地市場的千差萬別，以香港彈丸之地的規律硬套到大陸市場頭上，以致利達公司很快陷入內外交困的境地，鄧智仁步入他職業生涯中最黑暗的時期。
到1995年秋天，利達公司已先後向玫瑰園注資9000萬港元，再往後就彈盡糧絕了，那筆巨額的土地出讓金也在繳納了8100萬元之後，就再也難以為繼。怎麼樣的市場，造就怎麼樣的商人，窮途末路的鄧智仁發現他似乎並不適合北京這樣的城市，商人的本能讓他不由自主地尋找另一位像劉常明那樣有“另類本事”的人。於是，一個叫梁振山的人就走進了玫瑰園。
山西人梁振山自稱是一個很有“上層”背景的人，調動億萬元的資金在他看來易如探囊取物，而這些本事卻正是鄧智仁夢寐以求的。梁振山被任命為玫瑰園公司總經理，其主要職責便是對外融資。
可是，鄧智仁很快發現，天下所有的“劉常明”都有著同樣的道德觀念和職業性格，在這點上，決無任何例外。僅半年，他就察覺梁振山利用“首都第一別墅”的名聲四處招搖撞騙，並私刻公章進行非法融資，而且還大筆挪用他好不容易籌措來的供玫瑰園苟延殘喘的資金。於是，鄧智仁憤而將梁振山開除。可梁振山又豈是招之即來、揮之即去的主兒，他轉而攻擊鄧智仁利用玫瑰園騙錢，並鼓動一批債主上門追債，還將玫瑰園的窘境公之於媒體，一時間鄧梁之爭甚囂塵上，玫瑰園危機首度被曝光於天下。