任志強現在所在的華遠公司，在全國房地產企業中完全是個小企業，毫無市場影響力。但是，任志強卻有一個稱呼，名為“地產總理”。為什麼會有“地產總理”的說法呢？就是因為他在國家政策出台時，總是要發表觀點乃至寫長文進行點評，當然更多的是批評。而其所言，總是代表了開發商的心聲，因此，他才有了在開發商中的重要影響力。
其中，有的觀點完全影響了中央的政策走勢，比如央行121文件，正是因為以任志強為代表的開發商們的批判，中央不得不調整了政策。當然，這一調整給開發商帶來了空前的發展機會，成為中國房地產市場發展最快的幾年。
房改的優惠政策只會面對有可能從財政或單位將建房資金轉化為住房補貼的人，最可靠的是財政給予補貼的人，因為他們是政策的決定者，也必然是最大的獲利者。
房改政策不從建立市場經濟的觀念出發，不按市場經濟的規律辦事，其結果要不就是房改政策在一段時間之後失敗，要不然就是在一段時間後中國房地產市場漸漸消失。
解決中國住房問題的根本出路不是靠房改和經濟適用房，而是靠堅持改革開放，建立完全的市場經濟機制，並靠市場經濟的高速發展而大大地提高職工的工資收入，只有提高工資收入才能公平、合理地市場化解決住房問題。
任志強對房改的歷程、多層次的住房供應體係以及我國房地產的特徵及發展前景認識不深任志強首先是一個商人，從“在商言商”的邏輯出發，任志強的觀點肯定都是在為商人自身的利益服務的。
餘柄松是目前所知道的第一個與任志強叫板的人，也是任志強第一個寫長文予以反駁的人。他也是第一個公開說任志強的觀點是為商人自身利益服務的人。
在任志強文章中，首次展現出其強大的邏輯能力和數據處理能力，小學語文並不好的任志強，文章寫得卻極為專業，絲毫不遜色於有些專業人士。
任志強的觀點之中，有一點並不對，房改要么失敗，要么房地產市場就沒有了，這兩個預測都不准確。這次的房改是中國房地產政策和市場的一個轉折點，今天房地產市場的火紅，也是拜該政策所賜。
不過，任志強關於建立完全的市場經濟機制的建議倒是要么被中央採納，要么暗合中央想法，中央也確實是這樣做的。
央行121文件如果嚴格執行，不僅會事與願違，還將使整個經濟形勢受到影響。房貸的違規現像是銀行內部管理的問題，不應該拿房地產商開刀，如果銀行執行新政，許多房地產開發公司將面臨資金鍊斷裂的問題，而且銀行也將要冒大量貸款無法回收，造成呆賬死賬的風險。
今年年底明年年初，首輪資金競爭下的失敗者就會敗走江湖，近兩成的樓盤出現爛尾。對有些項目來說，就算不會出現爛尾，但是，因為資金捉襟見肘，延期交房就成了理所當然的事情。
新政的發布並不能夠有效地解決房貸違規現象，反而會因為規定的不盡合理而促使更多的違規現像出現。文件對土地儲備貸款的發放、房地產開發貸款、建築施工企業的貸款都進行了一定限制，這種做法不僅傷及了大部分房地產企業，對於自有資金不足的中、小房地產企業更是致命的打擊。
經濟適用房的開發不是大公司關注的熱點，它的承擔者主要是中小企業，商品房檔次的結構調整將會因為中小企業遭受打擊而落空。目前，建築施工企業墊付資金給房地產開發項目已成為眾所周知的慣例，央行認為這一源頭是銀行對建築施工企業發放的流動資金貸款。
因此，在政策調整中規定對於將流動資金墊付房地產開發項目的建築施工企業，商業銀行不再提供信貸支持。
而這一細則根本是行不通的。已經上馬的項目，如果停工會增加施工企業的成本，給施工企業帶來的將是更大的損失。而對於購買高檔住房、別墅或兩套以上住房（含第二套房）的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款的首付款比例，這種規定不符合市場經濟的規律。同樣的商品，根據購買者持有資金的富餘程度不同定出不同的價格，這是沒有道理的。政策要向中低收入者傾斜，正確的途徑應該通過福利補貼，而不應該用價格約束。而且銀行對於是否是第二套住房的購買在界定上存在難度，對購買者進行市場調查將會增加銀行的交易成本。對於是否屬於高檔房，也因為不同的地區、不同的經濟發展情況而有待爭論。房地產業的發展遭受打擊，將會對整個經濟的運行形式都造成不良的影響。
總之一句話，銀行的這一政策與推動房地產的持續快速發展精神是相違背的。
一些房地產巨頭運用（或曰“操縱”）輿論工具的技巧也在迅速提高，日益嫻熟。號稱“地產總理”的任志強堪稱個中第一高手。採用利益輸送手段駕馭媒體，並非最高明；自己不用直接輸送物質利益卻能自如駕馭媒體，這才是強中之強，任志強在相當程度上已經達到了這個境界。
對於市場化媒體而言，最大限度“吸引眼球”是頭號重點；正因為如此，儘管任志強在私下的言行做派並不那麼劍拔弩張，儘管他的某些言論未嘗沒有道理，但即使是正理，深諳此道的他也要刻意以觸犯眾怒的挑釁式口吻“放炮”，力圖吸引眼球的媒體又會進一步取捨加工，讓他的說法更加聳動，任志強也就達到了不費分文駕馭媒體放大其聲音的目的。正是依靠這種技巧，儘管任志強掌管的房產公司規模在業內排不上號，他在房地產業界的江湖地位卻巍然屹立。而公司規模遠遠超過他的一干房地產大鱷們之所以拱手讓出“房產總理”的地位，除了任志強在該行業的資歷之外，恐怕也是對此心有默契，一個利用有利環境悶聲發大財，一個高聲“放炮”爭取有利政策環境，各司其職，分外“和諧”。
2003年，央行出台了121文件，核心內容是控制開發商的銀行貸款，該文件出台之後，遭到了任志強、馮侖等開發商們的強烈反對。正如《南風窗》雜誌所說，央行121文件風波成為房地產利益集團的重要里程碑。確實如此，最終開發商取得了勝利，2003年8月31日國務院出台18號文件（《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》），幾乎完全否定了央行的121文件。
隨後，2004年全國房價大漲，2005年政府不得不宏觀調控。有觀點認為，如果2003年央行121文件能夠完全執行，房價不至於如此失控。現在，越來越多人認為，央行121文件是沒錯的，是央行難得一見的好文件。
新的18號文件進一步將23號文件（《國務院進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》）中殘存的非市場化因素進行了深化改革，使中國最昂貴的住房商品消費行為加速市場化。在中國的經濟改革中，住房是涉及城鎮居民生活直接利益的最後一個攻堅的堡壘。當住房完全市場化之後將修改的大約是憲法中“國家合理安排積累與消費”的條款了。市場化是中國經濟改革的重要目標和促進經濟發展的必要手段，市場化將使資源配置更加合理並發揮最大效益。
18號文件標誌著住房制度從有計劃的實物分配向完全市場化的過渡真正開始了。當23號文件出台時，我們就在呼籲，經濟適用住房應列入城鎮低收入家庭的社會保障體系之中。五年實踐，經濟適用住房合理地承擔了貨幣化分配向市場化發展的過渡性任務之後，終於被國務院明確為不是讓富人佔納稅人的便宜發財，而是真正應列入社會保障體系的低收入家庭安居樂業的政策性住房。政府將不再利用經濟適用住房來平衡市場的房價，不再利用經濟適用住房調控市場，而是真正承擔了應用二次分配調節、公平、合理補貼、切實保障的工作任務，提供保證社會穩定的公共產品。
從23號文件中多數人購買經濟適用住房過渡到只對享受社會保障的家庭提供經濟適用住房，實際是對低收入人群的一種保護，限制了不該享受政府優惠的購買人群與應受保護的人群之間的競爭，同時使國有資產和財富的轉移支付合理地補貼到應受補貼的人頭，同時也是對房地產市場化的一種保護與推動。不是在與市場爭食，而是努力實現社會公平。
曾經引起眾多爭論的銀行信貸政策變化問題在文件中也給出了結論，一是肯定了央行防范金融風險的重要性；二是強調了防範風險不能影響發展住房信貸，尤其是不能因信貸政策的變化而影響全國的房地產業發展的大局。對符合條件的企業和項目更要加大信貸支持力度。對即使是已經出現違規的項目和行為也要妥善處理，化解風險，而不能一刀切地簡單處理並造成銀行更大的金融風險。
18號文件與121號文件最大的差別有四。
其一是對全國房地產市場的認識有差別，18號文件所肯定的前提是全國的房地產市場是健康的，沒有泡沫，局部地區有些問題但不是全局有問題。而121號文件則將全國的投資高增長歸罪於房地產，並認為泡沫是全國性的，是普遍性的。
其二是房地產市場化的目標是滿足不同收入家庭的住房需求，而不是只解決和滿足中低收入家庭的住房信貸，尤其不能設置政策性障礙。
其三是18號文件的出台廣泛地多次徵求了各方的意見，使文件建立在更符合不同管理部門與利益主體所反映的市場實際情況之上。而121號文件則更多的是一種閉門造車。
其四是18號文件更注重中國巨大市場中的發展差異，首次在製定經濟發展政策中強調國家統一政策指導，各地區因地制宜、分別決策的非一刀切的靈活做法。而121號文件恰恰忽視了各地的經濟發展差異，不是用大禹治水的方式而是用“四面堵截”一刀切的方式解決全國性的問題。沒有人不贊成防范金融風險，但“妥善處理”遠遠優於“四面堵截”，可見國務院的水平大大高於央行一頭。
曾參與18號文件修改階段討論的國務院發展研究中心宏觀部副主任陳淮認為，18號文件和121號文件級別不同，管的也不是同一回事。
“121號文件管的是金融系統，18號文件管的是房地產業，不存在誰否定誰的問題。”而關於房地產信貸問題，陳淮說：“121號文件也沒有說符合條件的企業不給發放貸款啊！而18號文件也沒有說不符合條件的也要發貸啊！”
“銀行的貨幣政策向來都是管短期的，美聯儲一年調10次息，管的就是短期，而以城市化為主要特點的中國房地產業的發展則是長期目標和長期任務，國務院18號文件著眼的是房地產市場及城市化。兩個文件，一個管短期，一個管長期，我看不出這裡邊有什麼矛盾之處。”陳淮說。
而中國建設銀行總行房地產金融部業務副總經理徐迪的看法是，121號文件是在規範商業銀行的房地產信貸操作。中國人民銀行廣州分行副行長王自力也認為，121號文件的出發點其實無可厚非——大多數房地產企業的自有資金規模都很小，常常只有不到10％，其餘全部都是藉銀行的。而房地產企業對銀行的這種高負債率意味著，一有不測，房地產企業的風險就會轉化為銀行的風險。 “而就出現不測的機率看，房地產企業比其他企業要大得多，特別在房地產開發過熱時。”
對此，陳淮以更開闊的視角指出，為了降低銀行風險，現在需要尋找更多的房地產信貸供應者，不能單靠銀行一家。而且，房地產是高風險行業，銀行顯然不能過多地承擔這種高風險行業的貨幣供應。他認為，企業債券、住宅信貸資金打包上市、股票上市都是可以考慮的新渠道。
這是難得一見的博得任志強大唱讚歌的一項國家房地產政策，這次任志強可以說是不吝溢美之詞，通篇讚美18號文件，從而貶損121文件。 18號文件中國家首次認定房地產為國家的支柱產業，從而被任志強解讀為是對121文件的否定。
儘管反對者說這兩個文件並不矛盾，但事實卻證明任志強是對的。 18號文件出台之後，121號文件相當於廢止，毫無作用了。開發商們取得了巨大的勝利。任志強憑此戰，再次樹立了在房地產業界的地位。後來如馮侖說，任志強總是把別人的事情當做自己的事情，“地產總理”的說法由此誕生。
房地產加息對中等收入者壓力最大，真正有錢的人不在乎利息高一點，而窮人又買不起房子。
我認為房地產不會再加息了。如果再加息，老百姓就承受不住了。
從銀行角度來說，銀行調高房貸利率很正常，不過就是想趁機多掙點錢。由於加息幅度較小，此次調息對市場的影響很小，美國連加七次息都沒什麼影響，加這麼點兒有什麼關係？但是按照中國現在的情況，加息是控制不了房價的。加這點兒息解決不了問題。當房地產出現供給不足的現象時，一定要用正面的方法去調和，包括擴大土地供給，加大社會保障等手段。
加息肯定將打壓高房價，原因有二：
1.加息後，房貸利率相應提高，那麼必然有一部分原本打算按揭買房的人放棄買房。相同房屋供應量情況下，需求少了，價格必然下跌。
2.加息後，銀行存款利率高了，雖然增加不多，但必然有一部分（肯定不是100%，但肯定有一部分人）選擇銀行存款或國債（國債利率同時提高）等無風險投資渠道，而放棄投資房地產這種有風險的投資渠道。需求同樣減少了，價格必然下跌。
任志強說，有錢人對於加息是不在乎的，這一點可能是對的，畢竟對有錢人來說，買套房子的利息錢還是能付得起的。但長期加息，一則是流動性少了，二則是畢竟窮人對錢還是敏感的，尤其是對銀行貸款、按揭這塊，還是有影響的。而且對有錢人來說，錢是資本，更是成本，如果投資房地產的成本太高，他們可能也會考慮改變投資方向。所以，黃祖斌說的是對的，持續的加息之後，必然會使得房價下跌。
我們經常看到房地產商一年死掉一萬多家。一個大樹每年都會結果子，每年果子也都要掉下來，不掉就得摘下來，因為它結束了這一輪週期，明年又會長出新果子。
房地產行業的兼併收購基本上是土地和現金的交換過程。對我來說，我是把大把的地換給他，相應地也收到了大把的錢。有可能我這個公司拿了大把的錢活得更好，而他拿了地也活得更好。要死也是銀行先死，房地產商後死。
房地產開發貸款佔銀行體系貸款比重並不如大家想像的那麼高，房地產行業資金問題對銀行體系的影響是有限的。
市場上流行的一種房貸測試理論認為：房價下跌10%，不會對銀行產生影響；下跌20%，影響不大；房價下跌到30%以上，跌破首付比例，才將直接觸及銀行信貸安危的敏感神經。目前在跌幅比較大的一些地方，如深圳市場，曾一度出現當月環比降幅超過16%的情況。今年4月份，深圳房價從去年每平方米17350元的高點跌至每平方米11962元，跌幅已經超過30%。
房地產經營性貸款只有5.1萬億元，僅佔整個銀行體系貸款總額的17%，銀行受此影響是有限的。假定到2008年一季度末，所有個人按揭貸款都為不良貸款，那麼整個中國銀行體系貸款不良率也只增加11%，鑑於中國銀行體系貸款不良率最高時曾為40%，因此不會造成多少影響。
中國銀行體系內的住房貸款既不像發達國家那樣所佔貸款比重過高，也沒有證券化和衍生品化。同時，由於中國是一個巨大經濟體，而房地產具有不動性，房地產市場泡沫的不均衡，也是消化房地產市場泡沫的重要因素。
易憲容和任志強是“老對手”，金融是易憲容的老本行，是易憲容的“地盤”。任志強說如果房價下跌，要死也是銀行先死，可以說是石破天驚，因為一個開發商率先公開道出了一個行業內公認的秘密。在當前，中國房地產業和金融業幾乎是孿生的。因為現在是開發商拿地後銀行貸款，建築商拿到承建合同後抵押貸款，而購房者購房後也是按揭貸款。所以，從前到後，三個關鍵環節，無不是依靠銀行貸款。所以，如果房價下跌，損失最大的只能是銀行，加之當前開發商大多數是民營企業，而銀行都是國有銀行，開發商更是將風險都轉移到了銀行身上。所以，有說法是，如果銀行只要有5%的壞賬，就可以摧毀銀行，的確如此，因為銀行的自有資金為8%。顯然，易憲容把房地產行業對銀行的影響作用低估了。
法理上已經很清楚，小產權房是不受法律保護的，即使在我們要施行的《物權法》上，也明確規定了宅基地是不能向城鎮居民轉移的，那麼購買小產權房就是違法行為。買小產權房和搶別人的東西、偷別人的東西是一樣的。城市居民享受政府對農民的優惠政策，就等於搶其他人的錢。很顯然，各地政府為維護法律的尊嚴不得不發出禁止公開在市場中向城市居民銷售小產權房的命令。當利益無法被法律所保護時，明知故犯者只能自行承擔損失的責任了。畢竟國家有明文的法律，管理機關也有公告在先。
很多的改革都是在違法事實存在的情況下作出的，政府採取的改革措施都是在法律禁止這樣做之後，由於既成事實政府出台了一個政策，承認它是合法的。我們去判斷小產權房到底應該不應該發展，不是看法律怎麼規定，而是看它是不是合理，是不是有利於推動中國的改革、推動經濟增長、推動社會財富更合理地分配。
任志強說得沒錯，小產權房確實是違法的，所以中央也反復強調小產權房的不合法性。但這在當前中國是一種無奈。一是產權無奈，中國土地的二元結構，同地不同權，而且從法律上來說，當前的這種土地制度安排本身就是違憲的；二是窮人的無奈之舉，他們實在購買不起城裡的商品房，我去購買小產權房，有何不可？當然，這和有錢人去郊區買個小產權房以度假、享受郊區的美好風光，是兩碼事。
所以，從這個角度，秋風說，我們去判斷小產權房到底應該不應該發展，不是去看法律怎麼規定，而是看它是不是合理，是不是有利於推動中國的改革、推動經濟增長、推動社會財富更合理分配。
我個人認為秋風的觀點是對的。因為沒有這一點，改革開放30多年是無法取得今天這樣的成果的。任何一次社會進步總是在突破一些社會障礙。
規定70%的住房是90平方米以下的戶型，這沒有任何道理，這是讓中低收入者直接在一手市場買商品房，而不是進入二手房市場。有人說規定70%的住房是90平方米以下的戶型是因為我們的資源有限，這是削足適履。本來企業的經營是按照市場的需求有不同的選擇造出不同的房子，政府要求所有的人都穿一樣的鞋，這就退化到計劃經濟去了，或者說人們沒有了對生活、對自由的選擇權。
不管是從土地的價格角度看，還是從資源控制的角度看，90平方米都是不合適的。全國現有住房中，一億套以上的住房平均為67平方米，如果再生產這樣的小房子，在未來的二三十年，可能會限制所有人都必須要住小房。如果把原有資產加在其中，大概134平方米的住房是合理戶型，86%的人在自己原有住房的基礎上，更換住房時只需要再增加20、30、40平方米就可以了。
套型建築面積90平方米以下的新建住房面積必須佔年度住房開發總面積70%以上的結構比例要求，是國家八部委為了調控房地產業出台的調控政策，是針對商品住房供應結構性矛盾突出、部分城市房價上漲較快、部分地區住房保障制度建設滯後等作出的宏觀調控，被稱為“90/70”政策。住建部多次在全國建設工作會議上表示，“90/70”政策不得有“絲毫折扣”，各級城市要把新建住房套型結構比例分解到區域，落實到具體地塊、項目。然而，“90/70”政策卻遭到了很多開發商的反對，個中原因很簡單，開發商們不願意讓自己的利潤減少。
顯然，“90/70”政策的實施，增加了建設費用，增加了車位、配套等一系列成本，延長了銷售週期，增加了整體供應量，這些都是開發商們不願意看到的。而從開發商的角度來說，當然是面積越大賺錢越多，而小面積反而導致建設成本增加，使利潤相對減少。而作為為富人蓋房的代表、習慣了賺富人錢的任董，自然不會對這種局面善罷甘休，90平方米住房“不合適論”也就隨之拋出。
任志強的此番言論，其實是向“90/70”政策發起的挑釁，在住建部三令五申，強調套型建築面積90平方米以下的新建住房面積佔年度住房開發總面積70%以上的結構比例要求，不得有“絲毫折扣”的今天，任董的90平方米住房不合適、134平方米才合理的論調，能否佔據上風，被相關部委接受和採納，我看很懸乎。
“90/70”政策是2006年房地產行業宏觀調控之中最為重要的政策，如今也沒有完全放棄，執行多年下來，毀譽參半。
支持者認為，現在房子的面積下來了，總價也相對低了，這確實有助於中低收入家庭購房。以上海為例，原來兩房的主力戶型面積是100平方米左右，如今70～80平方米也有了兩房，這對中低收入家庭購房是有利的。
但反對者則說，這一政策不應該全國一刀切，除了一線城市之外，有些三四線城市房價並不高，居住習慣決定，不需要如此小面積的戶型。所以這一政策完全不符合國情。
另外一個反對觀點則是，正是因為這一政策，使得很多城市的高檔房不足，特別是2009年，上海市場由於大戶型嚴重不足，導致豪宅房價暴漲，從而帶動整體房價上漲。
央行出台了對第二套住房購買提高首付比例的規定，旨在壓縮投資性需求，並藉此緩解無法用提高和增加供給的方式來平衡供不應求的矛盾。但什麼是第二套住房的定義和標準卻引發了社會的爭議，各銀行有著各自的理解，央行也給出了三條底線，於是也就出現了各地各銀行不同的執行情況。
房價增長早已成為社會關注的重點，不從供求關係上根本解決平衡問題，是不可能靠競爭來平衡房價的增長的。近年來土地供給總量是連續下降的，今年開始的土地供給增加也許只能在明後年變成有效供給。連續幾年銷售大於竣工，逐步加大了銷售與竣工比之間的差距，今年已長期保持在2∶1以上了。僅僅靠限制第二套住房的購買並不能讓銷竣比平衡，反而可能限制了租賃市場的擴大，打擊了更新換代的梯次消費方式，迫使一部分人放棄梯次消費而進入一次性到位的購買性市場。
銀行提高住房信貸的首付通常是從防范金融風險的角度出發的。但實際上，能購買第二套住房的信貸風險明顯低於第一套住房的購買者。
一是用兩套住房的首付去承擔信貸損失的壓力大於只支付一套首付的壓力；
二是用兩套住房抵押的風險損失小於第一套住房的風險；
三是按現行的中國司法解釋，銀行無法對只有一套住房的欠貸人實施抵押品拍賣，但對有兩套住房的則至少可以拍賣其一；
四是審核購房者收入和還貸能力時，擁有第二套住房的家庭收入未必比只購買第一套住房者低
可見，對第二套住房提高首付和提高信貸利率，從經濟邏輯上大約是找不到理由的。央行給出的定義既不是統計標準的第二套住房，也不是風險防範的根源。
當多重社會矛盾並存時，用單一政策很難達到預定目標卻常常會在雙刃劍的作用之下為治心髒病而引發了血壓病、因治肺病而傷了肝和胃。當醫生給病人打青黴素之前首先要做的是藥用反應實驗，否則就可能未治病而先要命。
其實，最近房地產市場的問題，主要是房地產開發商一直把房價頂在天花板而不下調，導致自住型購買住房民眾的需求無法釋放，從而使全國住房銷售迅速下降，甚至於不少地方出現住房銷售的嚴重萎縮。面對這種現象，不少房地產開發商及地方政府把其原因歸結為央行的緊縮政策及按揭貸款制度，認為是商業銀行流入房地產的資金減少所至、是第二套住房政策沒有放開所至。
因為，房地產開發商及地方政府清楚地知道，這次房地產市場銷售的迅速下降，其關鍵的政策是由於2007年央行及銀監會出台把住房消費及住房投資嚴格區分的359號文件及452號文件。
正因為這些文件把房地產的投資與消費進行嚴格的區分，從而把炒作與投機逐漸地趕出房地產市場。正因為，炒作與投機退出房地產市場，從而使得房地產市場的需求對象格局發生了根本性變化，以炒作、投機為主導的房地產市場改變為以住房消費為主導的市場，但房地產市場價格則不向這種對象調整，房地產市場銷售自然也會減少。
只要有一點點政策的變動，國內房地產市場就會發生根本性的變化。這種現像只能說明2005—2007年房地產市場繁榮、房價快速飆升，並非是住房自住性需求所導致，而是房地產投機及炒作的結果。因為，只是對房地產投機及炒作進行一些限制，要求房地產投機者不能夠享受住房按揭優惠政策，以市場價格定價進入市場，那麼，房地產市場銷售就迅速下降。
如果由於房地產投機及炒作需求減少而認為要放鬆第二套住房按揭貸款政策，那麼不僅與24號文件精神、十七大報告的“民有所居”等基本精神不相符合，而且也與最近的房地產新政策把住房問題放在民生下的精神不相符合，也完全背離了房地產市場發展的根本宗旨。這樣，就會把住房看做是一個投機炒作的產品、把房地產看做是一個投機炒作盛行的市場、把房地產市場看做是製造短期GDP增長的工具或者是地方政府財政收入的工具。如果房地產市場是這樣，那麼我們發展房地產市場的意義何在，更何況房地產市場發展是用屬於全國人民的土地在生產啊！
因此，對於當前中國的第二套住房按揭貸款政策，不是怎樣放鬆的問題，而是全面的改革與完善。比如，降低個人按揭貸款月還款所佔收入的比重、制定個人收入真實性審核有效標準及方式、加強對個人信用評級及根據不同個人信用評級採取不同的風險定價等。在此基礎上嚴格區分住房的自住性消費及投資性購買，並嚴格採取區別性風險定價。就如房地產新政那樣，對自住型購買住房可以有更多的優惠政策，對於投機炒作住房購買則要嚴格限制。只有這樣，才能控制國內商業銀行系統性風險，同時防範信用風險及操作風險。從美國次貸危機的經驗教訓來看，國內銀行監管部門，決不可為了短期的經濟繁榮而製造長期的金融風險，危及國家金融安全。
就目前的情況來說，當前的第二套住房按揭貸款政策不僅不能夠放鬆，反而要進行全面的改革與完善，特別是要製定一套嚴格的個人住房按揭貸款審查制度，讓那些沒有支付能力的人不能夠進入房地產市場，讓那些希望通過金融槓桿來炒作房地產的人或是不能進入房地產市場，或是讓這些人進入房地產市場也無利可圖。如果我們的監管部門看不到這一點，而要放鬆當前的第二套住房按揭貸款政策，那麼短期的繁榮一定會帶給中國經濟長期的災難。甚至於短期繁榮也無法製造，製造的僅是房地產泡沫。美國納斯達克泡沫破滅後，格林斯潘所製造的房地產短期繁榮也就是目前美國金融危機惡果的根源！
任志強和易憲容分別從權利和金融風險兩個角度出發，對二套房按揭貸款政策進行了評說。任志強首先從權利的角度評說，居民有權利購買二套房，而且如果出租了，也是在解決居民的住房問題，因為只要是有人住，就是解決了住房問題；從金融角度，任志強認為二套房購買者都具有良好的經濟能力，不會出現壞賬。
而易憲容則說，一定要打擊市場投機行為，否則市場房價暴漲會引起金融風險。這次，筆者要贊同易憲容的觀點，中國房地產市場確實如此，投機行為過剩，政府對投機的打擊力度不足，導致市場房價過高，也使得社會兩極分化。政府應該加大對投機性購房的打擊力度，也正如易憲容所說，當前二套房貸的政策要更完善一些，需要改革和完善。
易憲容說得很對，政府確實做得很少，政策水平本身不高，還時常搖擺，常常使得政策虎頭蛇尾。此番他們論戰的二套房貸政策，在2008年金融危機的衝擊下立刻開放。
房價下跌誰的損失更大？肯定不是開發商。
中國人擁有自有住房產權的比例高達85%（尚不計算中國農村），也就是說房價的波動首先影響的是中國城鎮的絕大多數家庭的財產價格，而不是僅僅影響開發商。
其次，影響的是國家或城市擁有的國有土地價格，土地的出讓價格標誌著地區政府或人民擁有的土地財富。為什麼許多地方政府出台了大量的“救市”政策。他們首先是在救自己，因為沒有了開發商這個群體將土地轉化為房屋產品、轉入到消費的流通，那麼政府就無法實現土地的收益，無法實現基礎設施的投入等城市建設與改造的公共支出。許多地方政府的支出中，土地收益占到了40%～60%的比重，因此也影響到城市的其他經濟發展。
其三，影響的是勞動就業。也許沒有人算過房地產對就業的影響，但一算就會嚇一跳。每100萬平方米的建築大約要影響到30萬人的就業，約用20萬噸鋼材、300萬平方米的鋼模板、8萬套門窗，2萬套衛生潔具、幾百萬平方米的裝飾材料，以及各種管材、水泥等其他建築材料，會有人做設計、物業管理、打掃衛生、銷售與管理。
其四，影響的是銀行等金融系統。銀行會給各種與房地產有關的行業貸款，如果因房地產價格的下跌而影響到這些相關行業，就會產生還貸風險。銀行會給地方政府土地儲備與基礎建設貸款，而土地收入的減少會影響到政府的還貸能力，大量用房屋等固定資產抵押的貸款也同樣如此。
銀行提供有個人消費貸款，房價的下跌中就有可能出現還貸的壓力與困難，還不上房貸，更還不了車貸等其他貸款。
銀行還提供給開發商貸款，自然這一還貸能力要依賴於市場的發展了，尤其是銀行的抵押品也許不是建完的房子，而是爛尾樓。
其五，大約才是開發商損失。在房價下跌中那些低土地成本的房價也許仍有豐厚的利潤，但天價土地的成本就難以控制了，在有盈有虧之中會有人活得很好，有人活得很艱難，但總會比失去住房的危險要小些。
當危險更大時，爛尾樓就成了開發商逃避風險的港灣。
合併起來影響的則是中國的經濟。如果經濟坐上了滑梯，那麼人民的收入減少了，財政的收入減少了，國家的收入減少了，又會讓那些試圖從房價下跌中獲取好處的人占到什麼便宜呢。
最近一些地方政府推出了各種救樓市的政策：提供最少0.5%最多7%的購房補貼、減免稅收、購房可辦理戶口、提高公積金貸款額度。
部分開發商可能幻想，房價又要繼續大漲了，部分炒房人可能蠢蠢欲動，準備入市了。然而可以肯定地講，地方政府的救市行為一定失敗。原因如下：
1.過高的房價遠遠脫離了正常居民收入的購買能力，必然大跌；
2.地方政府沒有足夠的財力救市；
3.中央政府不可能出手救市；
4.銀行不會冒險介入；
5.救市與現有政策相悖；
6.地方政府救市與土地財政自相矛盾。
日本和中國的香港地區、廣西北海、廣東惠州、海南省的房價下跌，都沒有因政府救市而止跌。上海1998年推出的22條救市措施的力度更是遠大於目前所有地方政府：買房辦理藍印戶口、購房款5年內從個人所得稅稅基中扣除、降低稅費、最低首付從三成降為兩成、最長貸款期限從15年調整到20年。即便如此，房價也未立竿見影地上漲，2001年開始的明顯上漲，是因經濟增長後居民的住房需求及購買力增加，而非是三年前的救市。
有效救市必須提高居民收入，或降低房價，即降低房價收入比。而這都需要一個相當長的過程。除此之外，地方政府的任何救市行為都只是隔靴搔癢，緣木求魚，必然以失敗而告終。
2008年金融危機之後，相比政府抑制房價快速上漲，政府防止房價下跌的效率確實高了很多，四萬億政策迅速出台，隨後各部委、地方政府跟進，救市的政策一輪輪出台，顯示出了極高的效率。當然結果也很好，2009年全國房價大漲，漲幅近五成，成為中國50年來房價上漲最快的一年。
顯然，政府出手的原因可能正如任志強所說，房地產行業所涉行業太多，事關整個經濟全局，萬一出事，茲事體大，誰也不敢承擔責任。也正如有專家所言，房地產業綁架了中國經濟，確實如此。房地產業與中國經濟的高度關聯性，已經迫使中央政府對房地產行業愛恨交加，卻不敢對之下重手。
黃祖斌講的道理是非常正確的，可惜的是，中央政府採取的政策卻是與之相反。
房價下跌會給社會帶來什麼？首先是不會給窮人帶來任何好處，即使是按現有的製度看，房價的下跌一定會讓地價下跌，政府的土地收益減少，同時使政府提供城市改造和提供公共產品的能力減弱，也讓專門用於給窮人建設廉租房的支付能力下降、市場的投資下降、稅收下降、就業下降，並且嚴重時會引發消費下降、經濟下滑或金融危機，甚至社會動亂與政權變更，那麼這一切給窮人帶來的只能是災難而沒有任何好處！
要救的不是市場的結果，而是要改變市場的遊戲規則、改善市場的消費與投資環境；要救的是政府自己、要救的是宏觀經濟、要救的是市場經濟。只要消除了強大的計劃經濟的行政管理方式對市場經濟的干預，這個市場就會從扭曲的狀態恢復到正常的自我調節中來。失去了自我調節能力的市場更像是失去了生育能力的人。要救的恰恰是讓市場這個人恢復其原有的功能。
壓力測試結果顯示，房地產價格下降30%，交通銀行開發貸款不良率將增加1.2%，個人按揭不良率將提高0.9%。交通銀行房貸業務餘額佔比較小、房貸業務質量較好，個人房貸不良率僅0.37%。
招商銀行也做過很多壓力測試，新政不會對招行的零售信貸業務產生大的影響。
房價下降40%也不會影響民生銀行的資產質量。
房價下跌說可怕也不可怕，可怕的是像1997年東南亞金融危機爆發之後的香港房價，或者又如當年的日本、中國台灣地區，房價跌幅超過50%，整個社會，隨處可見負資產，對整個社會經濟造成重大影響。從這個角度說，房價不能大跌、暴跌。
但房價並沒有那麼嬌貴，稍微跌一些，並沒有什麼。就如這些銀行自己所說，跌個三成，銀行能承受得起。事實上，2008年金融危機爆發之後，南昌等城市的房價已經跌了三成，並沒有出現什麼問題。
所以，任志強說房價下跌的恐怖情況，是有很大前提的，並不是房價只要一下跌就會出現。