大家一般買房子的需求主要有兩個，一個是為了居住功能，一個是為了舒適功能。
對於普通老百姓、工薪族來說，第一套房子的主要目的是解決基本的居住功能，所以難免會把舒適功能暫時不放很重要的位置。那麼到了結婚、生孩子以後，這個基本功能的滿足會因為人口的增加而損失了舒適功能。
等孩子長大一點，加上父母有可能來住啊，親戚朋友來來往往啊……舒適功能會越來越損失。這時候就不得不換房子。
到了換房子的時候大家手頭的錢也都比較寬裕了，於是就開始放手買大房子、好房子，經常就超過了自己本來的需求。
房地產市場競爭有時候也有很不健康的誤導因素——比如說有很多房子會附送地下室，而且現在附送地下室的面積越競爭越大：你送20平方米，我就送25平方米，他就送30平方米，我就送40平方米……越送越大。
但是這個附送的面積，房主用來幹什麼呢？結構和配置該怎麼設計和應用呢？怎麼送到位讓房主更好地利用呢？沒有幾個開發商會用心去好好考慮。
其實也沒有幾個購房者冷靜去思考這個問題。反正是白送的，當然是越大越好！
這樣的結果是，附送面積的地下室常常成為家裡藏污納垢堆積垃圾的地方，並沒有充分利用好。送的地下室越大，積的垃圾也就越多。
所以，要換房子，就要考慮好全方面的因素——交通？地理位置？環境？未來家庭發展在很長一段時間裡對居住空間面積最大的需求是多大？各個房間、空間的功能職能是什麼？
中國人到底需要多大的居住房子？這個問題是中國房地產商都非常關心的。這直接決定他們未來生意的大小和好壞。
美國2大城市，獨棟、每棟10戶以上的公寓是其主流產品類型；買房的家庭傾向於獨棟；而租房的則更多選擇公寓。 “室”包括臥室和客廳。無論買房還是租房，四五室都是主流戶型，約佔40%；租房的戶型通常小於買房的戶型。
據万科統計，中國3大城市戶均2~3室，約70平方米（為和國外數據保持一致，這裡的房間數包括客廳，但不包括餐廳）。北京、深圳成交最多的房子是2居和3居（每套3間和4間）；中國城市戶均房間數比美、日少2間，戶均面積比日本少20平方米左右；綜合比較而言，現時的“90-70政策”有其現實合理性。這就意味著，想把握主流住宅市場的開發商，就得學會規劃設計建造小戶型產品。
研究社會趨勢變遷，研究客戶的消費習慣，將是企業贏得未來市場的重要準備。