深圳特區目前總共開發了70平方公里的土地，“三通一平”每平方公里需要兩三個億，70平方公里的“三通一平”用去了近200個億，也就是說地面上什麼還沒有就用去了200個億。再看北海這40平方公里的荒地灘塗開發，即使這裡的勞力、建築材料比深圳便宜，每平方公里土地也得1.5億~2億元，40平方公里就得60億~80億元，如果算上地面上的投資，廠房、公建、發電廠、水廠，少說還得80億，加起來就是140億~160億。問題不在投入，更重要的是產出和消費。北海目前的人口不到15萬，一年的產值不足10個億，如何支撐這麼大規模的基本建設？
因為遭遇那場史上最嚴肅的宏觀調控，身處西南一隅的廣西北海暴得大名。這座14個沿海開放城市中最不顯眼的城市，引來了全世界的注意力和資本，指點出一個“北海奇蹟”，或者叫“北海泡沫”。
1992年，僅20多萬人口的北海市，因其獨特的地理位置和市政府大張旗鼓的“築巢引鳳”政策，引來了大批外來地產商。其中，北海市長答應劃40平方公里的土地給雄心勃勃的万科進行開發。不過，最後一分鐘，王石剎車了，逃過一劫。
北海真正值錢的，是體制上的位勢差，也就是政策上的特殊性。在14個沿海開放城市中，北海的政策相對特殊。別的開放城市，比如廣州，享受政策優惠的開發區僅有1平方公里；北海則是全市享受特區政策，正是因為北海在計劃經濟體制下太不重要了，所以允許它全市都對外資開放，全市都是開發區。
在公開允許炒地炒樓的寬鬆環境下，北海房地產公司由1992年的6家猛增到1993年的1700家，政府批地80平方公里，報建商品房340萬平方米。不少人從土地和樓盤的炒賣中賺取了驚人的利潤，但万科並未加入他們的行列，而是實實在在地搞地產開發。 1992年12月，建築面積1萬多平方米的“萬達苑”破土動工，市場定位為多層中高檔商住樓，包括60套公寓和1000多平方米的商場，主要銷售對象為外來投資者和知名廠家。由於在政策許可之下預售樓花，公司贏得了寶貴的時間差，在北海房地產發展到高潮時得以迅速回籠資金。之後，“萬達苑”基本出售和出租完畢，万科算是能夠順利撤退。但是，接下來的事情眾所周知，北海房地產的泡沫和破滅，成為20世紀90年代中國經濟最大的問題之一。
有時候很多誘惑，只是陷阱。企業不要勉強自己去做贏得起輸不起的生意。