南方的發展，最顯著的在長江下游江浙一帶。
自三國乃至東晉、南朝時，江浙雖已有很大的進步，但是那時的財富主要還是靠商稅，米糧則賴荊襄接濟，人物則多半是外來的。唐中葉以後的南方，漸漸有他自己的生命，水利農業亦開始發展。
唐陸龜蒙耒耜經始言江南田事。顧炎武天下郡國利病書載江南歷代水利，五代前僅唐元和五年王仲舒治蘇，堤松江為路一事。蘇州有瓦屋，亦自仲舒始。
所謂江浙水利非自始即爾，乃由人事上不斷的精心努力所造成。
五代吳越建國，有專務治水的專官，名“都水營田使”。募卒四部，於太湖旁，號“撩淺軍”，亦謂之“撩清”。凡七、八千人，常為田事，治河築堤。一路徑下吳淞江。一路自急水港下淀山湖入海。居民旱則運水種田，澇則引水出田。又開東府南湖，即鑑湖。立法甚備。當時有以治溝洫過勞叛變者。又撩兵千人，專於錢塘湖芟草浚泉。又營田卒數千人，以淞江闢土而耕。定制墾荒田不加稅，故無曠土。米一石，價不過數十文。
有大規模的圩田以及河塘。
仁宗慶曆時，范仲淹守平江，上奏謂：“江南舊有圩田，每一圩田方數十里，如大城。中有河渠，外有門閘。旱則開閘，引江水之利；潦則閉閘，拒江水之害。旱澇不及，為農美利。又浙西地卑，雖有溝河可以通海，惟時開導，則潮泥不得以堙之。雖有堤塘可以御患，惟時修固，則無摧壞。臣知蘇州日，點檢簿書，一州之田係出稅者三萬四十頃。中稔每畝得米二、三石，計七百餘萬石。東南每歲上供數六百萬石，乃一州所出。臣詢訪高年，雲曩時兩浙未歸朝廷，蘇州有營田軍四部，共七、八千人，專為田事，導河築堤以減水患。於時錢五十文，糴米一石。皇朝一統，江南不稔，則取之浙右；浙右不稔，則取之淮南；故農政不修。江南圩田，浙西河塘，大半隳廢，失東南之大利。今江浙之米石不下六、七百，足至一貫者，比當時貴十倍。”
這是江南水利乃賴藉政治推動社會，充分改造天然環境供人利用之顯證。
宋代南方文化日高，自有人出來不斷注意和提倡。
仁宗時，有有名的至和塘之計劃和修築。
沈氏筆談：“至和塘自崑山縣達婁門，凡七十里，皆積水無陸途。久欲為長堤，澤國無處求土。嘉佑中，有人獻計，就水中以蘧篨（qu chu）為牆，栽兩行，相去二尺。去牆六丈又為一牆，亦如此。漉水中淤泥實蘧藤中，候幹，以水車畎去兩牆間水。牆間六丈，皆留半以為堤腳，掘其半為渠。取土以為堤。每三、四里則為一橋以通南北之水，不日堤成。”按；邱與權至和塘記，作於至和二年，立石於嘉佑六年。詳吳郡志。
神宗時，又有有名的崑山人郟亶祥論蘇州水利。
謂：“環太湖之地，有二百餘里，可以為田。而地皆卑下，尤在江水之下，與江湖相連。民既不能耕植，而水面又復平闊，足以容受震澤下流。使水勢散漫，而三江不能疾趨於海。其沿海之地，亦有數百里可以為田。而地皆高仰，反在江水之上，與江湖相遠。民既不能取水以灌溉，而地勢又多西流，不得畜聚春夏之雨澤，以浸潤其地。是環湖之地常有水患，而沿海之地每有旱災。”
古人因其地勢之高下，井之為田。其環湖之地，則於江之南北為縱浦以通於江。又於浦之東西，為橫塘以分其勢。而棋布之，有圩田之象焉。其塘浦闊者三十餘丈，狹者不下二十餘丈，深者二、三丈，淺者不下一丈。且蘇州除太湖外，江之南北別無水源，而古人使塘深闊若此者，蓋欲取土以為堤岸。高厚足以御湍悍之流，水亦因之而流耳。堤岸高者及二丈，低者不下一丈。大水之年，江湖之水，高於民田五、七尺，而堤岸高出於塘浦之外三、五尺至一丈，故水不能入於民田，則塘浦之水自高於江，而江水亦高於海，不須決洩而水自湍流。故三江常浚而水田常熟。其堈阜之地，亦因江水稍高，得以畎引灌溉。此古人浚三江治低田之法也。
所有沿海高仰之地，近江者因江流稍高可以畎引，近海者又有早晚二潮可以灌溉，故亦於沿江之地，及江之南北，或五里、七里為一縱浦；又五里、七里為一橫浦，其塘港之闊狹與低田同，而其深往往過之。且堈阜之地，高於積水之處四、五尺，七、八尺，遠於積水之處四、五十里至百餘里。古人為塘浦闊深若此者，蓋欲畎引江海之水，周流於堈阜之地，雖大旱亦可車畎以溉，而大水之年，積水或從此而洩耳。至於地勢西流之處，又設堈門、堰門、斗門以瀦畜之。雖大旱，牆阜之地皆可耕。此古人治高田蓄雨澤之法也。故低田常無水患，高田常無旱災。而數百里地常獲豐熟。
古人治田高下既皆有法，方是時，田各成圩，圩各有長。每年率逐圩之人，修築堤防，治浦港。低田之堤防常固，旱田之浦港常通。錢氏有國，有“撩清指揮”之名。年祀綿遠，古法隳壞。水田之堤防，或因田戶行舟及安舟之便而破其圩。或因人戶請射下腳而廢其堤。或因宮中開淘，而減少丈尺。或因田主只收租課，而不修堤岸。或因租戶利於易田，而故淹沒。或因決破古堤，張捕魚蝦，而漸致破損。或因邊圩之人不肯出田與眾做岸。或因一圩雖完，傍圩無力，而連延隳壞。或因貧富同圩，而出力不齊。或因公私相吝，而因循不治。故堤防盡壞，而低田漫然复在江水之下。其高田之廢，由民不相率治港浦。港浦既淺，地勢既高，沿海者潮不應，沿江者因水田堤防壞，水得瀦聚於民田之間。而江水漸低，故高田复在江水之上。至於西流之處，又因人戶利於行舟之便，壞其堈門，不能蓄水，故高田一望盡為旱地。於是蘇州不有旱災，即有水患。
他說古人冶水之跡，縱則有浦，橫則有塘，亶能言者總二百六十餘所。
此項塘浦。既非天生，亦非地出，又非神化，全皆人力所為。亶雲：“自來議者只知治水，不知治田。治田本也，治水末也。蘇州水田，東南美利，而堤防不立，溝洫不通，二、三百年間，風波蕩蝕，僅若平湖。議者見其如此，乃謂舊本澤國，不可使之為田，上偷下安，恬不為怪。”
三吳水利，做了宋以來中國一千餘年經濟文化之重要營養線。宋以前一千餘年中國經濟文化之營養線，則在北方。可見北方在當時。亦應有過同樣類似的人力之經營。
試以周禮所記古代井田溝洫之製，與郟亶所言比看，再實際看近代江浙水脈與研考見於水經註之中國古代北方河流，自可想像其梗概。
當時三吳農事，不僅努力於水利之興修，又注意到種子之選擇。
真宗大中祥符五年，以江、淮、兩浙路稍旱即水田不登，乃遣使就福建取占城稻三萬斛，分給三路為種，擇民田之高仰者蒔之，蓋旱稻也。其稻比中國穗長而無芒，粒差小。其種早，正與江南梅雨相當，可以及時畢樹藝之功。其熟早，與深秋霜燥相違，可弗費水而避亢旱之苦。其種地不必腴而獲不貲，可以多種，而無瘠蕪之地。真宗此事，想必有獻議者，其人必南人也。
南方水田之美，既漸漸受人注意，同時南人在政治上的地位，也漸漸增高；於是政府在江南特置提舉官董其事，而南人之有大力者，亦在此盛事殖產。開置大批水田。
文獻通考：“圩田、湖田，多起於政和以來。其在浙間者隸應奉局，其在江東者，蔡京、秦檜相繼得之。”
規模較大的水利農業，仍又隨時經營。
古代及漢、唐北方農田水利所以有成績，亦因封建貴族及世家門第有大力，可以興眾建業。及貴族門第破毀，農民以百畝為志，無從結合成事。專賴政府代謀，其事較難。且宋以後政府中人亦南人多，北人少，熟悉南方利病者較多於北方，則北方大興革，更少一層希望。
然北宋東南漕米，江西居三之一；江、浙一帶，仍未佔江南農事之最高點。
宋室南遷，江南更急激開發。
宋史食貨志謂：“大抵南渡後，水田之利富於中原，故水利大興。”又宋自南渡以來，六師百萬之命，悉寄東南，水利大興，江東、西、明、越圩田、圍田、阪塘、堰閘之製畢設。
那時大批北方難民，都參加了開發南方的工作。
紹興五年，屯田郎中樊賓言：“荊湖、江南與兩浙膏腴之田，彌亙數十里，無人可耕。中原士民扶攜南渡幾千萬人，若使流寓失業之人，盡田荒閒不耕之田，則地無遺利，人無遺力，可資中興。”
水利計劃，繼續有人提出注意。
紹興二十八年七月，大理寺丞周環論太湖地低，杭、秀、蘇、湖四州民田，多為水浸，請複導諸浦，分注諸江。轉運副使趙子潚、知平江府蔣燦言：“太湖數州巨浸，而獨洩以鬆江一川，宜其有所不可。昔人於常熟北開二十四浦，疏而導之揚子江。又於崑山東開一十二浦，分而納之海。三十六浦後為潮汐沙積，而開江之卒亦廢，於是民田有淹沒之虞。”天聖間，漕臣張綸嘗於常熟、崑山各開眾浦。景祐間，范仲淹亦親至海浦浚開五河。政和間，提舉官趙霖又開三十餘浦。此見於已行者也。乃詔監察御史任古覆視。古至平江，又言：“常熟五浦通江，委是快便，平江四縣舊有開江兵三千人，今乞止於常熟、崑山兩縣，各招填百人”云云。
其時至於數百年不見水災。
元任仁發水利集謂：“錢氏有國一百有餘年，止天福年間一次水災。宋南渡一百五十餘年，止景定間一、二次水災。蓋由當時盡心經理，其間水利當興，水害當除。合役居民，不以繁難；合用錢糧，不吝浩大。又使名卿重臣，專董其事。又復七里為一縱浦，十里為一橫塘。田連阡陌，位位相承，悉為膏腴之產。遂使二、三百年之間，水患罕見。今以為浙西地土水利，輿諸處同一例。任地之高下，任天之水旱，所以一、二年間，水患頻仍。”任氏此論，謂諸處亦與浙西同例。苟能同樣如五代、南宋時對浙西之經營，則亦同樣可以有利民潤生之效也。
遂有“蘇常熟，天下足”之諺。惟兼併之事，亦因之而起。
理宗淳祐六年，謝方叔言：“國家駐蹕錢塘，百有二十餘年。權勢之家日盛，兼併之習日滋。百姓膏腴，皆歸貴勢之家。租米有至百萬石者。小民百畝之田，頻年差充保役。官吏誅求百端。不得已則獻其產於巨室，以規免役。小民田日減，而保役不休。大家田日增，而保役不及。以此兼併浸盛。”又曰：“今日國用邊餉，皆仰和糴。然權勢多田之家，和糴不容以加之。保役不容以及之。”今按：漢、唐兼併，僅多收私租，少納官稅而止。當北宋時，有“賦租所不及者十居其七”之說。下逮南宋，其勢有增無已。兼併者田連阡陌，亡慮數千萬計，皆巧立名色，盡蠲二稅，故葉水心謂：“豪強兼併之患，至今日已極也。”
由此遂有公田制之產生。
宋史：朱勔敗，籍其家田至三十萬畝。建炎元年，籍蔡京、王黼等莊以為官田。開禧三年，誅韓侂冑，又沒入其田。此皆官田也。景定四年，丞相賈似道欲行富國強兵之術，於是殿院陳堯道等合奏：“限田之法，自古有之。買官戶逾限田，嚴歸併飛走之弊，回買公田，可得一千萬畝，則每歲六、七百萬斛之入，其於軍餉，沛然有餘。”
一時流弊，不可勝言。
當時先以品官逾限田外回買立說，猶有抑強疾富之意。既而轉為派買，除二百畝以下，餘悉各買三分之一。後雖百畝之家不免。浙西之田，石租有值千緡者。公田立價，以租一石償十八界會子四十。買數少者，全以楮券。稍多，銀券各半。又多，則副以度牒。至多，則加將仕、登仕等告身，幾於白沒。
官田租額之重，為元、明所承襲。
元代多以官田分賜臣下。
元史所記賜田，大臣如拜珠、雅克特穆爾等，諸王如魯王多阿克巴拉、剡王齊齊克圖等，公主如魯國大長公主，寺院如集慶、萬壽二寺，無不以平江田。
蒙古、色目群趨江南，視為樂土。
回回人家江南者尤多。
北人就食來江南者，亦踵相接。
至元二十年崔彧上疏：“內地百姓移江南已十五萬戶。”至元二十三年，以漢民就食江南者多，又從官南方者，秩滿多不還，遣使盡徙北還。至元二十六年，朝廷以中原民轉徙江南，令有司遣還。嗣不果。
其時江南人之技巧，乃至大為北人所愛重。
至元三十年，禁江南州郡以乞養良家子轉相販鬻，及略賣平民。時北人酷愛江南技藝之人，呼曰“巧兒”。其價甚貴，婦人尤甚。一人易銀二、三百兩。尤愛童男、童女，輾轉貿易，至有易數十主者。北人得之，慮其逃遁，或以藥啞其口，以火烙其足。
而江南兼併之風，仍是有加無已，有奴使多至萬家者。
武宗至大二年，平章約蘇上言：“江南治乎垂四十年，其民止輸地稅、商稅，餘皆無與。富室蔽佔王民，奴使之者，動轍百千家，有多至萬家者。乞自今有歲收糧五萬石以上者，令石輸二升於官，仍質一子為軍。”韶如其言行之。
有田租二、三十萬石者。
元典章；“田多富戶，每一年有三、二十萬租了的，佔著三、二千戶佃戶，不納系官差發。他每佃戶身上要租了重的+納的官糧輕。”
那時的江南。形成少數大地主、與多數佃戶的局面，而財賦則佔天下之什七。明代籍沒土豪田租，一依租額起糧。
此亦自南宋已然。如宋籍沒韓陀冑及其它權幸之田，皆仍私租舊額。賈似道回買官田，亦依私租額也。
天下的租賦，，江南居其十九。浙東、西又居江南十九。而蘇、松、常、嘉、湖五府，又居兩浙十九。而蘇州尤甚。
蘇州之田，約居天下八十八分之一弱，而賦約居天下十分之一弱。
蘇州一府皆官田，民田不過十五分之一。
張士誠據吳，其所署幹章、太尉等官，皆出負販小人，無不志在良田美宅。一時買獻之產，徧於平江。明初遂按其租簿沒入之。
民田以五升起科，而官田一石。詔減什三，猶為七鬥。
官、民田租共二百七十七萬石，而官田租乃至二百六十二萬石，民不能堪。糧重處每裡有逃去一半上下者。嘉靖以後，官田、民田，通為一則。長洲畝科三鬥七升，太倉畝科二斗九升，小民遂代官佃納無涯之租賦。英宗時，松江積荒田四千七百餘頃，皆因重額，久廢不耕，而稅加於見戶。
以蘇州田賦與唐代租庸調製相較，其差至四、五十倍。
吳中畝甚窄，凡溝渠、道路，皆併其稅於田中。畝收多不能至三石，少不過一石餘。私租者重至一石二、三鬥，少亦八、九鬥。以一畝租一石計之，唐租一百畝僅二石，是相差五十倍也。
稍次於蘇州者則為松江。
宋代徵於蘇州者，夏稅科錢。秋糧科米，約其稅額，共計不過三十餘萬。松江科亦同於蘇州，共計歲輸不過二十餘萬。其後因行公田，賦法雜亂。元初仍宋舊，延佑中增定賦額，蘇州徵至八十餘萬，松江征至七十餘萬。
元末張士誠取民無藝，蘇州增至一百萬，松江亦於舊額有加。洪武初，怒蘇民附張，取豪族所收佃戶租入私簿付有司，令如數定田稅，遂一時驟加，有一畝徵糧七鬥以上者。自此蘇州多至三百萬石，松江多至一百四十餘萬石。民困弗堪，連歲逋負。
洪武十三年命稍減其額，自七鬥五升至四斗四升者減十之二，自四斗三升至三鬥六升者俱止徵三鬥五升，自三鬥四升以下如舊。建文二年下詔：“蘇、松照各處起科，畝不得過一斗。”如此則百畝十石較唐尚四倍。
永樂奪位，盡革建文之政，蘇、松复罹重賦之厄。宣德、正統間，特遣侍郎週忱巡撫其地，蘇州得減秋糧七十餘萬石，松江得減秋糧三十餘萬石。然十輕二、三，較他處相去猶若天淵。主計者但曰“東南財賦之鄉，減之則國用不足”。自萬曆迄明末，惟有不時額外浮增，無復寬省。然民之實完於官者，亦歲不過十之五、六。蘇、鬆有司，終明世完及七分者即為上考。
此種賦稅不均，直到清代因仍不革。
清代賦稅，一依明萬曆原額，定限考成，並責十分全完。就康熙初年言，直隸錢糧每年共九十二萬餘兩，福建、湖廣共一百二十餘萬兩。廣西僅六萬餘兩，而蘇州一府，每年共銀一百一十八萬餘兩，尚有米、麥、豆一百五萬餘石。松江一府，錢糧每年共銀六十三萬餘兩，米四十三萬餘石。常州、鎮江兩府，每年銀、米亦不下數十萬。一府錢糧之數，可比於一省。蘇州一府不過一州七縣，松、常、鎮三府屬縣亦寥寥無幾，每縣錢糧多者數十萬，少者不下十數万。
唐中葉以前北方的財富，到明代已全轉移到南方來。但是明代南方民眾的生活，卻較之唐中葉以前的北方民眾苦得多。
週忱論蘇、松民戶七弊：“一、大戶包蔭，二、豪匠冒合，三、船居浮蕩，四、軍囚牽引，五、屯營隱佔，六、鄰境藏匿，七、僧道招誘。”太倉一城，洪武二十四年黃冊原額六十七里八千九百八十六戶；至宣德七年造冊，止有一十里一千五百六十九戶。覆實又止有見戶七百三十八，餘皆逃絕虛報之數。可見江南民生之不聊。
這是明代國運不如唐代一絕好說明。
但是政府的重賦，與富豪之兼併，雖使江南一帶之小民水深火熱，而巨家富室依然發榮滋長。
亦正因為江南為財富所集中，所以人物日盛，仕宦日達，而他們對於社會興革事宜，到底還有幾分心力顧到，農田水利人事方面，不時有所進修，得久維不壞。
明代有專管蘇、松等七府水利官。初設主事或郎中，嗣遣都御史。又遣工部尚書。又令巡鹽御史、巡江御史督管。永樂二年、弘治七年、正德十六年、嘉靖六年、二十四年、隆慶三年、五年、萬曆三年，屢興大工。
至於北方，漸漸從國家的重任下逃離，而民智民力，亦逐漸惰窳萎縮，終至於擔負不起國家重任來，而社會事業，亦遂敗壞於日常墮退之中。
首論北方水利者，為元代之虞集。言之尤精白者，為明代之徐貞明。其它如邱浚等亦皆言之。然所言多限於河北京東一帶，正因北京為仕宦人物所萃集，故猶有議論及之。若其它北方水利，則少有註意者。直至清代，治河官凡三：曰北河，曰河東，曰河南，而運河則三河分治之。蓋除治黃通運以外，幾不知再有所謂水利矣。