任志強因為“房地產行業不是暴利行業”的言論，被罵得狗血噴頭，可令任志強鬱悶的是，這個觀點不僅大眾不滿意，甚至房地產業內也不認可。無論任志強的數據是多麼完美，都無法讓業內外相信房地產行業無暴利。
不過，他對於房地產業富豪多的解釋以及房地產行業的成本公佈，確實值得參考。任志強講的都是極為簡單的道理，只是因為他開發商的身份，他的講話總是被人質疑。
這些保障性的住房實際上並不能產生真正的消費效益，也不能拉動內需。要出台更多的房地產支持性政策，才有可能像1998年一樣恢復我們的市場發展。為什麼會產生這麼多對於房地產的誤解？這在於我們並不能正確地認識、對待房地產行業的增長，特別是大眾都認為房地產行業是暴利行業。房地產業內每一個企業平均下來都是中等贏利水平，如果這種行業也被稱為暴利行業，中國就沒有不是暴利行業的了。
商品房的成本主要由土地出讓金、造房的建安費以及各種配套費、稅費和經營管理費用組成。開發商競拍拿地到完成開發和銷售兩個週期，平均時間在三年以上。
如此，2009年全國商品房所用土地平均拿地時間應為2006年。根據國土資源部城市地價監測信息，2006年全國主要城市用在“居住用途”上的“地價平均值”為每平方米1681元。新建商品住房的容積率以2來計算，分攤到每平方米住房中的“樓面地價”約650元，建安費以每平方米1000元計算，其他的配套費、稅費和經營管理費的平均費用以600元計算。綜上所述，2009年全國城鎮商品住房的平均成本為每平方米約2500元。
由此可以大概算出，2009年中國的房地產商賺取的總利潤高達1萬多億元。以號稱低利潤的開發商万科為例，去年在重慶賣房子，平均每平方米淨賺1082元，而重慶去年商品房均價約為每平方米4000元，利潤率也達到25％以上。
任志強所說的狀況和行業內外的感覺相去甚遠，陳萬誌所言卻和大眾的感受差不多，所以，無論怎麼樣，任志強在這個觀點上，總是難以得到業內外的支持。所以業內少有人公開力挺任志強。
不過奇怪的是，任志強的這個觀點，卻並沒有招致太多的業外罵名。看來，購房者是不太關心開發商是否暴利的，他們只是關心自己能否買得起房。
今年年初，我們完成了兩份報告，其中一份是房地產開發利潤水平分析的報告，裡面詳細列舉了中國各個行業之間的對比、各國情況的對比、上市公司之間的對比等，大量的統計數據充分說明了房地產開發行業並不是暴利行業。
在全國19個行業中，房地產行業排名第7位。前面有6個行業遠遠高於房地產利潤率，而房地產行業利潤率水平只處於中游，不到10%，這麼多年平均大概就在7%～8%。
對任先生最著名的觀點——房地產業無暴利，我一直持懷疑態度。現在，關於房地產業有無暴利的大辯論，可以落幕了。財政部近日發布了《中華人民共和國財政部會計信息質量檢查公告》（第十二號）顯示：2005年，財政部組織檢查了39戶房地產開發企業，共查出資產不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，39戶房地產企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率高達26.79%；部分房地產企業存在較為嚴重的偷漏稅問題。
很顯然，檢查數據要比普查數據更準確、更具說服力。這39家開發企業可以說是整個中國房地產企業的一個縮影，它們的平均利潤率被低估了一半還要多。據此完全可以判斷，2004年，全國經濟普查報告中房地產行業的利潤率僅為6.7%一定是被大大低估了。也即說，任先生屢屢用來反駁暴利論的“彈藥”已經受潮霉變。沒了火藥，大砲也要啞火。
房地產業的利潤率遠遠高於社會平均利潤率已是不爭的事實，在此沒有必要進一步討論。
關於房地產行業有無暴利問題，答案是顯而易見的，當然，任志強會反駁，需要數據和證據才能說服他。
不過，絕大部分人都想得出來房地產行業是暴利行業，房價一年之內上漲30％～50％，上漲的部分其中能有多少是成本？
當然，我們也不否認其他諸如能源、金融等壟斷行業可能也存在暴利。關於房地產行業不存在暴利之說，可能是連業內都很少得到支持的觀點。當然，除了潘石屹之外。
沒有巨大的利潤支持，無法建設品牌，因此房產品牌就應該是具有暴利的。
任總的觀點絕對是錯誤的。 “品牌”並不是“高價”的代名詞，低端產品同樣需要“品牌”。同時，在當前中國的房地產行業並沒有形成真正“品牌”的環境下，開發商打著“品牌”旗號作為“暴利”的理由根本就站不住腳。
任何行業要進行品牌建設都需要暴利，最典型的就是奢侈品，絕對的暴利，絕對的品牌。因此任志強說的是對的，他說的是任何行業的通行做法，別的行業可以做了，為什麼房地產行業不可以做？這只不過是一個簡單的道理而已。
當然批評他的觀點也是一致的，就是房地產行業應該要有社會責任，不能有暴利。這是一個道德問題，不是經濟問題。客觀上來說，中國房地產業就是因為摻雜了太多的問題，將很多產業問題和道德問題相掛鉤，才使得今天出現這樣一個亂象。
中國房地產業真正好的企業不到1%，也就是不到500家。 10%的企業大概佔了將近60%的利潤，剩下90%的企業享受40%的利潤，所以整個行業的利潤不高，但是好的企業活得很好。
只要擠入前面10%的行列內，分享的利潤就可以增加10多倍，品牌的力量，也是經濟的力量！
品牌是不是暴利的問題？我想學過經濟學、具有經濟學常識的人都知道，要品牌幹什麼？姚明和章子怡為什麼比別人掙得多一些，這不是暴利是什麼。雖然顧云昌秘書長剛才用了超額利潤這樣一個詞，其實這就是暴利。美國哈佛大學的教科書在談到徵收暴利稅的時候說得很清楚，比一般利潤高出來的部分就是暴利，但不像我們媒體所解釋的，所謂暴利就是非法所得。全國大概有5萬多家房地產企業，真正可以稱為品牌的企業連百分之一都沒有。但品牌不等於行業暴利，暴利也不等於高價，報紙上刊登的都不是我說的，都是他們瞎編的。所以別以為品牌是暴利就等於房地產是暴利，這些錯誤的理解，我想稍微有點知識或者不弱智的記者都是非常清楚的。
產業經濟的一般規律表明，任何產品要獲得超額利潤都必須具備技術或資源上的稀缺性，是稀缺產品。而造房子有什麼高精尖技術，足以維持行業暴利？世所未聞。國際上，房地產是成熟的傳統產業，行業利潤接近社會平均利潤，全球500強企業鮮有房地產商。而在我國，開發房地產“勝過開金礦”。一份調查表明，房地產業的稅後淨利潤居各行各業之首，比處於第二的電力煤氣行業的利潤高1倍，比社會平均利潤高5倍。房地產市場改革的18年，也是盛產億萬富翁的18年，在各種國內富豪排行榜上，房地產富豪連年佔據半壁江山。但在納稅上，房地產企業卻是侏儒；在民間排定的“中國十大暴利行業”榜單中，房地產業公眾評價“惡譽度”年年都是最高的“五星”。這也恰恰表明，壟斷利潤堆不出好品牌來。
為何房地產行業有如此暴利？只因在非充分競爭下開發商取得了壟斷性資源——土地。房地產商之超額所得正是其他社會群體正當利益之所失。長久以來，開發商的暴利與土地資產收益分配不公有關。
根據國務院發展研究中心課題組所作的調查顯示：土地增值部分的收益分配，只有20%～30%留在鄉以下，其中，農民的補償款佔5%～10%；城市政府拿走土地增值的20%～30%；各類城市房地產公司等，拿走土地增值收益的大頭，佔40%～50%。說穿了，房地產暴利是形式合法外衣之下的實質上的不當得利。
既然事實如此，為何房地產商竟敢公開宣揚“暴利有理”、恃寵而驕到如此田地？這不能不說與近年來我們在經營城市的指針下，土地轉讓、稅收政策諸方面失之於寬，甚至存在部分“官房勾結”有關。一些地方將GDP增速、財政稅收增長的希望過多地寄託於房地產業，以至如今房地產打個“噴嚏”，地方財收就“感冒”。某種程度上，這些地方政府已為開發商所“挾持”，一起綁在了房地產飛車上，開發商自然就有恃無恐。
這次徐壽鬆的評論非常到位，為什麼開發商如此這般恃寵而驕？是因為在當前的政策環境下，開發商獲得了太多的好處，和地方政府聯結獲得了太多的利益，大大提高了開發商的地位。但開發商並沒有非常先進的技術，對社會也沒有特別大的推進作用，卻依然能獲得如此高的利潤。所以，徐壽松說這是“形式合法外衣之下的實質上的不當得利”，這個點評極為精準。
改革住房制度，我們房地產商提出商品房就是為富人而蓋的，中低收入家庭一定要用社會保障、用政府出錢的辦法來解決住房問題。可是很多人反對這個主張，窮人都嚷著要買房。如果窮人都要買房，那政府恰好可以推卸責任，不提供住房保障。最後受損失的不是我們，而是窮人。窮人哭著喊著非要說降低商品房價格，再低他也買不起！他必須靠政府的補貼才能買，這是很簡單的道理。
媒體質疑房地產業富豪多，這和房地產商沒有任何關係，問題是國家沒有把更多發財的機會開放。石油是壟斷的，電信是壟斷的，金融是壟斷的。否則，在富豪排行榜上一定是這些行業的商人多。中國房地產市場是最早進入市場化改革的，國有資本可以進入，外資可以進入，個人資本可以進入，完全開放。現在如果把其他幾個行業開放來，用不了幾年時間，房地產商立馬被擠到後面去了。如果媒體都長一點點經濟學腦子，把這個問題向老百姓解釋清楚，也許就沒人追究房地產富豪這麼多了。
如此多的地產超級富豪上榜百富榜，說明目前的房地產業屬於暴利行業，也說明了國內房地產價格持續上漲的利潤去了哪裡。據國內知名媒體報導，外國房地產行業的利潤一般是10%左右，我國則普遍達到30%，有的城市、區域的樓市，甚至達到50%或更高。這麼高的利潤，是其他許多行業所難以想像的，這也從另一方面說明了我們國家政府管理、財政稅收等政策值得改進的方面還很多。值得關注的是，現在“從事房地產就能撈大錢”的觀念，正在衝擊、膨脹著不少人的致富幻想。
如此多的地產超級富豪上榜百富榜，說明我國經濟結構和國民收入分配不盡合理，說明我國的國民收入分配政策和產業政策等方面需要改革和改進的地方還很多。房地產行業相對IT、生物製藥等行業，技術含量低，對國力的綜合推動有限。近日發布的2007年《福布斯》美國富豪榜上，比爾·蓋茨仍舊維持第一，前10名當中則有6人來自IT和互聯網行業。在世界其他國家，500強企業中沒有房地產公司，因為土地是不可持續的資源，房地產經營很難取得持續性發展，因此不可能有持續性的富豪從這個行業誕生，國家的競爭力也不可能靠房地產業暴利來體現。
如此多的地產超級富豪上榜百富榜，說明政府改革現有房地產開發製度和調控房地產市場的任務還非常艱鉅。對房地產富豪進行道德判斷也沒有太多價值，我們應該反思的是畸形的財富形成機制。房地產業的暴富是由於製度設計的不合理。目前中國地產用的是“香港模式”，即地產商從政府手頭批發到70年使用權的地皮，然後，開發成樓盤，再把地皮70年的使用權與地上建築一併零售給購房人。而地皮取得的不規範和由於市政建設、城市發展和土地資源的稀缺等原因造成的地皮不斷升值，再加上最近幾年爆發的住房需求以及房產投資需求的進一步放大，這些因素加在一起，使得房地產商成為本輪財富大爆炸中最大的受益集團。要改變這一現狀，首先要從制度設計入手，有人建議改革現行的模式，比如，讓房地產商在事實上只能買賣地上建築部分的房屋，地皮部分則以稅收或其他方式由政府根據房屋增值情況逐年徵收。另外，在現行的模式下，最近國內一些地方採取“限定地價和限定房價”的房地產招標開發模式也值得推廣。
儘管石建勳的觀點並不是完全針對任志強。但他的觀點代表了大多數人關於房地產行業富豪多的觀點：行業暴利、不規範、腐敗等。顯然，石教授所說的都是事實，除了任志強否認房地產行業暴利之外，業內無人公開否認。
不過，任志強說到的一個觀點，卻也是中國的現實，中國對金融、電信、能源等領域的壟斷，只對國有企業乃至外資開放，不對民營企業開放，也確是事實。如果這些領域完全開放之後，那麼中國富豪榜的行業排名確實可能是要大大改變的，因為國際經驗早就顯示，富豪大部分是來自能源、金融以及高科技行業。
房價成本公佈公開，應該分為兩類：一類是公房，比如廉租房、經濟適用住房等政府補貼性住房；一類是普通商品房。公房的房價成本是可以公開的；而普通商品房則不應該公開，公開房價成本，就如同公開自己老婆的胸部有多大一樣，這屬於立法規定的，也屬於秘密。
房地產開發商應該公開房價成本，不管是公房還是私房。中國是公有製為主體的國家，土地是公有的，因此開發商以此為生的產品就應該是公開的，消費者有知情權，更有監督權。對於那些違規亂紀、偷稅漏稅的開發商，國家有權利把他們的產品收回，按照實際成本的價格出售給消費者。
房地產商要不要公佈成本，這個問題，說重要也重要，說不重要也不重要，這是因為公佈了成本，開發商就會降價？這兩者之間並沒有這樣的關係。
要不要公佈成本，這個只有政府能決定。因為，開發商的成本現在大部分已經能估算出來，並不是很神秘，如果政府要求公佈全部成本，也可以做到。但如果開發商要公佈成本，那麼所有的行業都要求公佈成本，這才公平。
只是，這意義大嗎？開發商公佈成本，房價就下跌了？不可能。這兩者畢竟無關，不能因為開發商利潤高就要求降價；反之，如果開發商虧損導致漲價，老百姓就買得起房了嗎？
中國的其他相關法律中都沒有對生產成本公開的相關規定，那麼依法經營的企業、依法享有自主定價權的商品價格為什麼會被社會輿論要求公佈成本呢？這豈不是違反現行法律對經營者權利的保護的一種要求嗎？
也許許多人的定價觀念仍停留在計劃經濟階段，或政府定價商品的基礎上，認為在基礎成本上加上國家規定的法定利潤就是商品的價格，例如經濟適用住房的價格製定方式。但商品房不是政府定價或指導價的商品，並不受此類規定的限制，既可能出現定價低於成本的經營風險（如1996—1997年的房地產全行業虧損），也可能出現供不應求之下的價格劇漲。就像國際石油在生產成本基本不變的情況下，油價仍會上漲。
商品房投資與生產並非像某些試圖取消開發商，退回到小農經濟自給自足的生產力階段的自我蓋房的簡單勞動，而是從金融到建築、從節能到智能化的高科技、從組織服務到生產配套的一系列複雜勞動的組合。也包括市場風險的判斷與承擔，包括產品的市場定位、環境、位置的選擇和生活方式的改變，還包括生產鏈條的組合過程的經營能力，如採購與配置、設計與藝術等。這其中的許多勞動並非可以普及和替代的。因此，並非所有的企業都可以用同一種利潤水平來要求和定價，否則就沒有企業的競爭差別和產品差別了。
由此可見，總的成本構成關係與實際的成本之間有著巨大的差別。空客與波音也都不會公佈自己的成本，開發企業同樣受法律的保護，沒有必要、也不應公佈自己的成本。
成本核算和自由定價權是兩回事。商品房要不要公佈成本呢？我沒有經營過房地產公司，按說無權說話。可是，這種顯而易見的事情，如果你生活在美國，不呆不傻，憑常識也能判斷。比如，主要房地產公司都是上市公司，必須定期公佈其經營特別是贏利情況。安然醜聞後，華爾街在這方面特別加強管理，企業的經營賬目必須總裁簽字，並對之負責，弄虛作假甚至會進監獄。一個房地產公司不公佈成本，人家怎麼知道你是虧是賺？還怎麼買你的股票？像巴菲特這樣的投資大師，就是靠分析企業的投入產出和經營效率發家致富的。企業不公佈成本，股市還怎麼運轉？
為了核實情況，我特地打了電話給一位朋友。他是某名校的經濟學教授、美國財經界的新星。我問美國的房地產公司是否可以不公佈成本，他什麼還沒有說就先笑起來。在他看來，這是個不折不扣的笑話，他讓我看看售房廣告就明白了。大部分廣告，都列出該房子的估價。這個估價，是由中立的有特別證書的專業評估員作出的。人家的估價，要考慮成本和市場等多方面的因素。你到銀行貸款，銀行會看這個估價決定是否給你錢。如果估價是50萬，你的買價高達100萬，銀行恐怕不會貸款給你，理由是房子不值那個錢。如果銀行貸給你90萬，萬一你破產了，銀行沒收你的房子進行拍賣，最多能拿回50萬。誰會這麼傻呢？另外，擁有住房要繳房地產稅，繳多少就要看這個估價。你要是成本保密，人家怎麼進行估算？
西方主流發達的國家其經濟運轉乃至社會制度就是建立在這種市場的高度透明性上，否則根本無法運營。任志強說中國沒有相關的法律，這沒什麼好奇怪的。因為我們的市場經濟剛剛開始，還沒有成為發達國家，沒有相關的法律可以製定。房地產業引起這麼大公憤，就是因為壟斷和不透明造成的不充分競爭的結果。公佈成本，對壟斷的暴利多少是個限制。政府要求開發商公佈成本，是一個進步，何來“國恥”之說？
任志強此番闡述自己的觀點從法律和市場經濟的角度出發，認為沒有任何必要一定得公佈成本。而薛涌說的則是評估時要公佈成本，且上市公司也要公佈成本。薛涌所說的確沒錯，但有一點，並不是所有的房產都要評估，不是所有的企業都是上市公司，而且中國的上市公司也已經公佈了贏利，也就是公佈了成本。所以，這兩者之間是有差異的。相對而言，可能任志強的說法更有說服力。薛涌的論證，似乎薄弱了些。
今年年初，我們完成了兩份報告，其中一份是房地產開發利潤水平分析的報告，裡面詳細列舉了中國各個行業之間的對比、各國情況的對比、上市公司之間的對比等，大量的統計數據充分說明了房地產開發行業並不是暴利行業。 “在全國19個行業中，房地產行業排在第7位。前邊有6個行業遠遠高於房地產利潤率，而房地產行業利潤率水平只在中游，不到10%，這麼多年平均大概就在7%～8%。”
另外一份關於普通商品住房的購房群體的報告，採用5個城市的數據，跨越了多個年度、多個小區，扣除了各地經濟適用住房和各地高檔住房，調查的最終結論是，購買主體為中等收入家庭和中青年，且以改善居住條件為主。這其中全額付款和貸款購房的比例相當，銀行貸款比例大概是44%，真正完全依賴銀行貸款的不到30%。一次性購房比例和用貸款購房比例相當，這說明“房奴”沒有像大家所說的那麼多。
任志強如何得到他的報告，獲得這麼多的數據，他的基本渠道我們不得而知，但我對任志強得出此結論一點不意外。他的首要身份是開發商，也是其行業的代言人，所以，任志強維護自己利益的行為不足為怪。既然任志強拿出兩份數據報告，我這裡也有數據要講講。
據2005年福州市有關部門公佈，開發商的利潤大概為50%，最低為20%，最高超過90%。 《上海證券報》2006年9月27日說，房地產的回報率幾近100%，並且出具了一份房地產開發成本的清單，是由杭州的一位業內人士給的。從這份清單上可看出，該開發商憑藉該項目共賺了5.8億元的毛利潤，相對6億元的成本，回報幾乎是100%。中國房地產的暴利吸引了越來越多的外資進入，有一美國地產大鱷直言不諱地表示，中國房地產業30%～40%的利潤率對於他們來說是很大的誘惑，在美國進行同類地產投資的回報率不足3%。
潘石屹曾為房地產的暴利辯解，說房地產是有點利潤，但絕對不是暴利，大約為26.6%，而任志強曾毫無顧忌地放言，房地產品牌就應該具有暴利。而今他又說房地產不是暴利、房奴並沒有想像得多，反手抽了自己一記耳光。
我們要相信，強盜絕對不會說自己是強盜，任志強的做法就是典型的此地無銀三百兩。剛才我們列舉了數據，現在就來擺事實吧，我這裡有幾點關於房地產的疑問：一，為什麼這麼多人擠破了頭都要衝進去？二，為什麼這幾年房地產投資規模增長的速度以每年20%甚至30%的速度猛增？三，為什麼他們不願意公佈房產的成本？四，為什麼一些地方政府會千方百計同房地產開發商攪在一起？五，為什麼中國這幾年的富豪榜上房地產商頻頻上榜？
其實事實已經很清楚了，就算按潘石屹26.6%的保守數據來算，那也已是暴利了，任志強完全就是胡說八道、自欺欺人。
同樣，房奴也是房產價格高企的產物，現在有的人動輒貸款上百萬元買房，以工薪階層的收入情況來看，很多人會把超過每月收入的50%～60%用來還貸，這不是房奴是什麼？國家明文規定，銀行業的房地產信貸不得超過每月收入的50%，而每個月還貸超過50%的人在我們身邊比比皆是，況且很多人還需要家庭的支持來提供首付，這些人不是房奴是什麼？
房地產的暴利不言而喻，也是大家公認的，這樣的暴利與目前提倡的構建和諧社會背道而馳，一切正直的人都有義務來駁斥任志強的謬論。
向來溫文爾雅的複旦大學著名教授尹伯成也忍耐不住了，專門撰文來批評任志強，估計是實在忍受不了任志強的房地產行業無暴利論了。也許任志強是用行業平均數字得出的結論，可能也沒錯。只是這和大家的基本經驗和感受相違背。
可以打個比喻，就如同任志強批評統計局公佈房價上漲的幅度一樣，統計局自然有其道理、數據支持，但老百姓的感受就完全不一樣。