在時間的投資上有一個叫做排擠效應，是個二律背反。時間這個東西特別有趣，它既是生產資料，也是消費資料，它既是資本品（投資品），也是消費品。比如說我們到歐洲去，看到歐洲人很悠閒，一瓶啤酒就能坐在那兒泡一下午，對這些人來說，時間就是消費品。人家已經活到那份兒上，生活質量高到了可以消費時間了。同樣，在海灘上曬太陽，那也是消費時間。但對我們來說，每天加班加點，那時間就是資本品，相當於是一種資本，我們是要靠這個時間去換取金錢的。在這個過程中消耗時間就是生產。所以，在人類有限的一生當中，有一個互相排擠的效應，也就是說，你拿多少時間用來生產，它是擠兌你的消費時間的。就比如我們通常說的，一個警察天天抓壞人，然後不能回家，小孩兒上學也沒人管，這就屬於你大量的時間用於生存和工作，但你不能大量享受和消費你自己的時間。所以在時間的投資上，你可能得到的回報是金錢，但也可能就是時間本身。當溫飽不成問題的時候，時間本身就變成了特殊的消費品，甚至是奢侈品。
所以如果我們在有效的時間內，盡可能地去做好一件專業的事情，用持久、專注的辦法來對待，我們可能會得到很多的金錢，同時我們又能省出很多的時間來，而省下的那些時間，就相當於投資的回報，我們可以拿出來消費，可以去度假，可以去畫畫，去滿足個人的其他興趣。在人的一生當中，時間作為消費品和作為資本品是互相擠兌的。你有這個就沒那個，有那個就沒這個。因為人一生的時間就這麼多，而且對每一段時間內享受的層次要求和品質是不一樣的。時間轉瞬即逝，過去了就回不來了，比如孩童時的那種歡樂，待你到50歲的時候，就再也找不到了；你那時候會享受，但同樣給你一小時，能找到同樣的童年快樂嗎？絕對不可能啊！
所以在時間方面，要特別細分出你自己作為投資品的時間和作為消費品的時間，然後，用做事情的專業化、精細化，提高你在生意上的金錢的回報，同時，提高生產效率，騰出更多的時間，去滿足你消費時間的慾望，你就能夠很好地支配時間，享受生活。我們身邊有很多老闆，在這方面都做得不夠好。但是你看王石，他現在就是在大量地消費時間，時間對他來說，就越來越多地成為消費品，因為他前面的事情都做對了，這個時候就可以消費時間。如果沒有做對呢？那你可能還在拼命奔忙，為了一筆貸款、為了一個是非、為了一個公司的法律糾紛，天天請法院的人、公安的人，不是在酒樓茶肆泡著，就是在歌廳桑拿生磕。一個企業領導人，如果一生都把時間作為資本品的話，那就變成了資本的奴隸，就變成了事情的奴隸。
投資在時間上，會有幾種有趣的規律。第一，在時間的方向上，時間是單向的、不可逆的，所以人在時間選擇上具有唯一性和不可替代性。相反，人在空間的選擇上就可以重複，比如我們今天來這兒，明天還來這兒，空間上是沒有變的，像有句古詩寫的，“去年今日此門中”，一年後“桃花依舊笑春風”，但時間卻已經完全不一樣了。所以我們每個人行為的選擇都是有限的。正因為時間本身是一維的，所以你就必須在有限的時間裡，去做一些特定的活動。但究竟怎麼做才能收益最大化呢？我們往往是自以為聰明地去想一件事，好像能做甲也能做乙，能做這件事，也能做那件事。
但是即便你是聰明人，由於時間有限，假定說大家都只活80歲，你做10件事，你就是從小開始，每件事也只能用不到10年的工夫去做。而一個比你笨的人，可能一生就做了一件事，他就是在這事上花出多你一倍（20年）的時間，還富裕出好多年呢！所以他連玩帶做，一定很輕鬆，他實際上在這件事上面的收益會大於你每件事做10年的收穫。為什麼阿迪力走鋼絲掉不下去，而我們走一下就可能摔死？他走鋼絲這個活兒，練了20年，所以藝高人膽大，他不僅摔不下去，還能靠這掙錢。也就是說，如果專心在一件事上花時間，花到足夠多，你既可能成為這件事情的主宰，又可能因此而獲得收入。更重要的是，時間還游刃有餘，你還會有很多閒暇，去消費時間，做別的事情。
就像在萬通的歷史上，曾經有過一段困難的時候，我們有很多舊的事情，懷柔的項目是個舊事，新世界商城是個舊事，當時的新城國際、理想世界（後改名新城國際）也是個舊事。這幾個事堆在一塊兒確實困難，大家都不願意做這事，都想去做新的事。但實際上，最後我們恰恰是因為做好這些舊事而獲得了最大收益。所以就一件事情持續地用功，按一個方向投資，在時間上不吝嗇，把時間往同一個方向去追加，就能把事情和時間按量搭配好，收入才能不斷提高，邊際收益會越來越大。過去的老話叫“只要功夫深，鐵杵磨成針”。十年磨一劍，也是講這個道理。
所以，想在人生的路上投資並有所收益、有所回報，第一件事就是必須在一個方向上去積累，連續地正向積累比什麼都重要。比如一個企業，你一會兒做這個，一會兒做那個，和你朝一個方向、連續地正向積累，差別就很大。連續地正向積累，你哪怕是做少一點，慢一點，一件事花30年，也比那聰明的人做10件事、每件事做10年效果來得好，結果也一定證明你比那個“聰明的人”聰明。
所以這幾年，我們強調專業化，跟万科一樣，專業地做一件事，做到現在，實際上就比過去從容很多。
所以時間決定一切是個真理，真理不愛聽也是真理。打個比方，我拿著一杯水，馬上就喝了，這叫喝水；如果我舉10個小時，叫行為藝術，性質就變了；如果有人舉上100個小時，死在這兒，這個動作還保持著，實際上就可以做成一個雕塑；然後如果再放50年，拉根繩就可以賣票，就成文物了。所以不是行為本身，而是時間會決定一件事的性質。你如果苦練一件事，朝著一個時間方向去努力，會不斷提升這件事的價值。你想喝水是幾毛錢的事，而一個行為藝術最多掙個幾十塊錢，如果變成雕塑，放在一個好位置也能賣點錢；但成了文物，那價錢就大了。你看，時間越長，東西越金貴、越值錢。
再比如，18歲的天真少女可愛，80歲的天真女人是活寶，800歲的木乃伊女人就是文物了。顯然，時間越長，價值就越高。所以關鍵就是要把時間掌握得好。我們做公司也同樣，做一天房地產人家說你投機（炒房，炒地），做10年，人家說是一個正經生意，你能做100年，人家叫你偉大的公司。所以時間會讓你有很大的回報，讓你有一切機會偉大、光榮、正確而流芳。
再從財務回報上來看，時間越長，回報也越高。這就像我剛才講過的一樣，一個瓷器，你埋地下一萬年，它就是個文物。全世界做投資最牛的、最受推崇的，是沃倫·巴菲特。巴菲特從小學的時候，就用300美元開始做投資。那麼現在呢，他是世界第二大富豪，由300美元發展到將近400億美元身家。他投資的方法非常簡單，以至於所有人都能懂，但所有人都不做。他是一個簡單的人，在一個小鎮上，非常簡樸，住的是20萬美元買的房子。他怎麼投資呢，他就是買一隻股票，買一隻他認為好公司的股票，然後就放在那兒等著，就這麼簡單。多數人都不斷地在挑股票，買了賣，賣了又買，進進出出個不停。他都買了什麼呢？他買了可口可樂，買了吉列、紐約時報，還買了保險公司。他成為“大師”以後，總結出很多訣竅。他特別強調的是兩個環節，一個是買對，一個是長期持有。長期是多長呢，他都是20年不動。可是一般來說，做投資的人，特別是華爾街的人，沒有人能擱20年的，但他老爺子就乾這一件事，所以他居然成了世界第二大富翁。
當然他買股票有很多方法。比如說，他買股票非常簡單，就是看公司的現金流，他認為一些看上去很好的公司，實際上是沒有現金的公司，比如首鋼、寶鋼是很好，但照巴菲特的觀點不能買它們的股票，因為寶鋼每年都要技術改造，每年都要折舊，折舊吃掉一部分現金，技改再吃掉一部分現金，還有研發再吃掉一部分現金，哪有現金利潤呢？賬面上看上去利潤很多，但這筆錢已經沒有了。可口可樂為什麼好呢？可口可樂永遠都是現金，它的品牌就不說值多少錢了，它永遠不需要技術革新，你說這包裝廠每年需要技術革新嗎？所以這類企業不吃現金，光出現金，投資它風險很小。可口可樂的罐裝廠很多都不是它自己投資的，是別人投資的。
另外在中國，又一個投資的神話故事發生在万科。万科在發行股票的時候，有一個香港人，當時跟万科一塊兒做錄像機生意的，當時買了300萬的股票，沒留神買成了法人股。買了以後，長期不流通，他又去做別的生意，他缺錢的時候，好幾次通過關係，想把這個法人股換成流通股，或者換成香港的B股盡快賣掉。但由於不好賣，就擱下了，從上市到現在一直擱著，擱了17年，到2007年上半年，300萬變成了20億。結果回過頭來看，這個錢比他十幾年倒騰所有其他生意掙的錢加一塊兒還多好多倍。
我們去香港置地訪問，香港置地在中環，有5棟大廈。我問過他們的CEO，怎麼計算短期回報和長期回報。他說算短期回報就是每年來估值算它的回報率，即物業的回報率，實際上每年也就在8%左右，6%~8%。不高。因為香港是不斷估值的，有時今年估值高、明年估值低，差距很大。可是，他們做這個樓已經快40年了。當時花了大概5億美元，蓋了這幾個樓，如果當時就賣掉，能掙將近兩億美元現金，那也不錯。不過用掙來的這兩億美元就算不犯錯誤，繼續投資來賺錢，到現在，也最多10億美元。可是他沒有賣，而是拿來出租，到現在為止，收到的租金已經將近200億美元，每年的租金有4億多美元。 38年收穫將近200億美元的回報，這就叫長期的回報，顯然遠遠超過短期的每年6%或8%的回報。
所以，他們公司一貫堅持的就是長期增長。香港置地有120多年了，它的母公司怡和有將近200年曆史。時間的長短，對投資回報的影響是非常大的。所以在投資的問題上，投資時間，實際上就是朝一個方向做一件有價值的事情，把時間和事情的價值重疊到一起。另外，還要堅持的時間長，越長，這個回報率會越高。
在時間投資上的第三個規律，就是要看你投資的對象，或者說是你在一個時間段上所確定的對像是否正確。如果是對象選錯了，你投入的時間帶來的收益就成了負值，時間越長，災難越大。所以，事情的性質一方面是由時間決定的，另外一方面也是由投資的對象決定的。時間投入的對像不同，事物的性質也不同。就像我，曾在牟其中那兒打工，如果一直跟著牟其中，花同樣的時間，跟他在一起，叫參與經濟犯罪活動，肯定被抓起來；如果是跟柳傳志在一起，那就是做一個職業經理人；但我們自己做呢，叫創業。所以同樣的時間下，你跟什麼人在一起，也很重要。
就投資來看，當時間是一定的時候，投資回報的多少就取決於你投資的對象。舉例說，我們在1992年買過兩塊地，一塊地在北京的懷柔（廟城），一塊在海南的三亞。兩塊地前後腳買的，三亞是1992年的八九月份買的，北京是1992年底和1993年初買的。但是2006年年初，我們把三亞這塊地賣了之後，才發現北京的地漲了20倍以上。但三亞的地，放了同樣的時間，只漲了不到3倍。顯然，同樣的時間，放在不同的地方，差別非常大。今天我們懂得了這個道理，如果我們仍然準備拿10年去耗一塊地，那我們就一定要先選地方，而不是強調時間了。
花相同的時間及同樣的錢，要想有更好的回報，一定要選對你的投資對象，去發掘被投資對象的價值。