上個世紀90年代中期，我帶著好奇的目光去了歐洲、美洲、澳洲和亞洲等地方，看到了巴黎的拉德芳斯、日本的新宿、新加坡的萊佛士坊、美國的華爾街和香港的中環。高樓林立的大廈令人嚮往，我被告知說：這就是CBD。
北京什麼時候才能有這樣的建築？什麼時候北京現代化的面孔CBD才能形成？我們在建設北京的CBD中能做點什麼？帶著對這些問題的思考，我們形成了建設現代城最初的想法。在北京CBD規劃的區域內，我們把北京二鍋頭酒廠建設成了今天的現代城。這幾年的建設讓我們的生活充實而又緊張。這五年來北京CBD的建設，與我們的理想、工作和公司的業績緊緊地聯繫在一起。五年來我們一直在思考，我們建的房子如何吸收科技進步的成果？我們建的房子如何去適應市場？我感到一個新經濟的時代到來了！即將進入21世紀時，我發現了一個有趣的現象：一大批從海外歸來、自稱"海龜"的學子，突然一改往日的鬱鬱不得志，變得熱情洋溢起來。無論是在飯桌上、咖啡廳還是在我們家的客廳裡，他們都滔滔不絕地談論一個話題：網絡。起初每當他們用一半中文、一半英文談得起勁時，我都先睡覺去了，但隨後我便覺得不對勁了。幾年前這幫"海龜"們回到中國時都心灰意冷，號稱要成立"豬八戒俱樂部"，因為在外國人們說他們是中國人，在中國人們說他們是不了解中國國情的外國人，如同豬八戒照鏡子--里外不是人。 "網絡"如何令他們有如此之大的變化？很快，我發現，電視、報紙也都在談著同樣的話題："網絡"。這世界真是變化快，我意識到必須去外面看一看，看看這"網絡"帶來的新經濟離我們還有多遠？利用春節的假期，我們從北京出發，到了倫敦、波士頓、紐約、舊金山、矽谷和東京，繞地球轉了一圈，最大的發現是，全世界的人都在談論同一話題：網絡。
"網絡"改變了世界，改變了人們的吃穿住行，肯定也會改變我們城市的發展和我們身邊的建築。其實我們這個世界本身就是以"網絡"的形式存在著，只是由於信息的不暢通，出現了不平衡和差異。為了能在信息不暢通的情況下運作，只能把社會分成許多等級，形成了金字塔結構。信息技術的發展，使一個更平等的網絡社會顯示出了它的原型。網絡技術的出現消滅了傳統經濟中多餘的中間環節，優化了各種資源，減少了在傳統經濟中人們習以為常的浪費。
傳統經濟中，當商品經濟發展到了極致，每個社會經濟的細胞--企業內部組織嚴密，效率逐步在提高，企業內部能達到優化運作。但在生產出大量物質財富的同時，由於未能解決信息和知識共享，未能優化資源，又使得整個社會處於盲目混亂的狀況，生產積壓、庫存增加，中間環節多，許多商品如食品和藥品，因時間而失效，造成了許多浪費，對經濟形成了打擊。近100年前，馬克思認為資本主義生產過剩會產生經濟危機，解決辦法是走社會主義計劃經濟道路。在信息、網絡不發達的年代，無數需求和供應信息無法在很短時間內進行處理和優化。今天到來的網絡經濟把人們想了100年不能解決的難題就要解決了。當我們看到ORACLE功能後，我更確信了這一點，在這裡讓我們重複這家公司的廣告詞："要么實施電子商務，要么無商可務"。
當然，在網絡技術應用的初期，也出現了一些狂熱和泡沫，比如在傳統經濟中一元錢可以做的事，為了用網絡技術就得一元二。這些都是在傳統經濟中增加中間環節，誤入歧途。但我們看到更多的是節約、是優化，是成本的降低和效率的提高。如：美國的一家汽車運輸公司，利用網絡技術將汽車的空載率從50%降到了5%。有一家網站將書賣到了全世界，在美國國內24小時即可送到。有人發現，飛機臨起飛前還有空的座位，電影開演時票還沒有賣出去，卻在最後的一分鐘用網絡全解決了……一個新經濟的時代到來了。
傳統經濟中人們根據信息、資本和權力的多少劃分成了等級。城市也根據功能的不同劃分出了不同的區域，如工業區、居住區、教育區、辦公區等。傳統經濟中人們每天風雨無阻地上班、下班，每天清晨把自己通過交通工具搬運到工作地點，傍晚，再把自己疲憊的身體通過交通工具搬運到居住地點，這就是我們重複了多少年的"上下班"。新經濟中，我們的工作數字化了，不能數字化的工作，逐級逐步地轉移到了小城市、鄉鎮企業。有了暢通的信息網絡，來回搬運的不再是人，而是工作，搬運工作比起搬運人更快捷、更經濟，讓人更舒適。人們可以在世界的任何一個角落及時地將你的工作完成。中國網通的總裁田溯寧將新經濟的中國稱為"在線中國"，他預計5年後中國因特網的設備用戶將會達到2至3億之多，一個人可能擁有數個Internet終端，中國將成為世界上僅次於美國Internet用戶數的國家。這樣一個在線中國，將極大地提高國家核心競爭力，使中國整個的經濟效益空前提高。同時，也將徹底改變人們，尤其是大中城市人們的生活方式和工作方式。
有人預測不久之後將不存在非Internet公司，因為新經濟下的任何商業運作，都離不開網絡的支持。在新經濟中城市功能劃分、房子功能劃分一定會隨網絡時代來臨而改變。網絡將改變人們工作的概念，我們應該重新審視住宅與辦公室的功能；網絡將改變人們購物的習慣，我們就應該重新審視商場、倉庫和居住的功能。
我們造就建築、建築也造就我們；我們造就網絡，網絡也造就我們。在傳統經濟中，尤其是資本主義經濟發展到了一定程度，商業社會發展到了極致，建築就成為財富的象徵。建築越高大喻示著錢越多，與女人比鑽石大小、男人比汽車大小是同樣的心理。在技術允許的條件下，財富的競爭逐漸導致了建築的競高。美國的洛克菲勒中心一度成為美日兩國資本家爭搶的製高點，引無數英雄競折腰，讓多少資本家傾家蕩產。當年誰擁有了洛克菲勒中心，誰就擁有了榮耀和夢想。近幾年建築高度開始從歐美向亞洲轉移，北朝鮮的大飯店，因為太大了，建了下面一半先開業，上面一半許多年過去了還未建完。馬來西亞的石油雙塔，建成後的今天不知當年決策者有無後悔之意。網絡新經濟中，人們將改變這種比高、比大、比榮耀的心理文化，取而代之的是網絡精神的創新、個性、平等和共享。有個性的城市才是美麗的城市，有個性的建築才是美好的建築。
紐約有個SOHO區，多少年前曾是工廠和倉庫，現在變成了最有個性、最前衛、年輕人最喜歡住的地方。目前在美國加州，空間大、自由度高的舊倉庫"LOFT"成為最搶手的物業，甚至在世界範圍內，可自由發揮、隨意改造的倉庫都成了最酷的建築形式。
有一次，美國最大的女性網站Oxygen.com（氧氣.com）的CEO與我們一起吃飯，他們非常自豪地介紹說，他們公司的辦公室以前是Nabisco餅乾廠，空間高達35英尺，可以想像他們在這種空間里工作是多麼的自然而舒暢。我們在紐約和舊金山參觀了許多.com公司，他們的辦公地點大多在當年的工廠裡。
越來越多的大牌錄音師和歌星也競相以個性裝點自己的工作室。加拿大流行歌星布賴恩·亞當斯（BryanAdams）將一處廢棄的工業建築改造為自己的"倉庫工作室"。外人很難猜想到，這個破舊磚牆的內部是個世界一流的錄音工作室。日本著名音樂製作人小室哲哉在夏威夷的工作室是由一個餐館改建成的。
網絡時代是沒有權威和潮流的時代，最顯著的特徵就是不再有統一的模式，不再有明顯的界限，無論工作還是生活，都追求絕對的自由和隨心所欲的選擇，創造力至上，沒有程式化的個性化是最富有魅力的。新經濟中創新成為必不可少的精神。傳統經濟中許多重複性工作很快就被電腦所替代，如在傳統經濟中最有創造性的工作設計，在新經濟中基本上被電腦設計（CAD）所代替。所以，在新經濟中任何一個人和組織如果被傳統經濟的條條框框所限，沒有創新意識，很快就會被淘汰。
房子是要符合人的行為的"大衣服"，人的生活和工作行為在新經濟中變化，我們建的房子也應該變化。我們今天處在這樣一個時代，我們建房子就要適應這個時代。如果我們簡單模仿別人的經驗，生硬地照搬，那樣一定建不出好房子。網絡技術使得現代住宅中居住空間和辦公空間像絲帶一樣交織在一起，而且隨著這兩者的日益融合，建築類型之間的界限也日趨模糊和淡化。
在美國的矽谷，有的網絡公司把辦公室做成一個餐廳的式樣，四周的牆都是白板，有了靈感可隨即寫在牆上。
北京一家名叫"紐約音樂廚房"的餐廳，同時也可以當做歌廳、舞廳、電影院，咀嚼美味的同時也在享受著音樂、舞蹈和大屏幕，你本人也可以隨時即興演出。商店也不再是傳統的你買我賣。一部分購物需要通過在線購買在網絡上實現了，當我們家中的冰箱和衣櫃都裝滿了時，購物的娛樂性就上升為第一需要了。國外的商家為了吸引顧客，不斷有新花樣推出，英國的牛津街SU214、紐約的Sony、芝加哥的NikeTown等商店現在不光購物，還有"風景"可觀，已成為遊客必去的地方。在英國，為了方便購物者，許多加油站已成為居住在附近的顧客存放物品的地方；在瑞典，一種新的嘗試更加有趣：開發商在郊區建房子，會在每家門口放置一個大冰箱，你盡可以在商店裡肆意採購，享受了花錢的快樂，又不必有攜帶的煩惱，大可輕裝離去，商店自會安排物流公司送貨上門，家中也不必有人等候，放進門口的冰箱裡就是。有人打趣說，今後的馬路上，走動著的都是物流公司的人。
我的一個朋友在美國舊金山辦了一家成功的eTranslate.com，公司的總部只有80多人，卻另有2萬多人分佈在世界各地，老闆叫不出公司員工的名字，但能夠保證每接到一個任務，相關信息會以最快的速度傳達下去，在非常短的時間內完成，只有在網絡時代，我們才能盡享信息暢通之美。
城市的本來面目就是網絡結構，但在信息傳播受到製約的傳統經濟體制下，只能將其商業功能的一部分抽調出來聚集在一起，由此形成了一個城市人口最稠密、最繁華的中心商業區，簡稱CBD（centerbusinessdistrict）。
CBD起源於資本主義發達國家的大城市，是發達資本主義國家金融資本發展的必然趨勢。產業革命發展到一定程度促使金融資本發展到佔據統帥性的地位，銀行業、證券業、保險業以及諮詢、服務等行業的發展促使第三產業發展，隨著信息處理日趨頻繁和商務辦公需要與客戶面對面地交流，CBD逐漸形成。可以說，"CBD是隨著經濟發展自然形成的，而不是規劃師或建築師事先規劃出來的。"（鄒德慈）傳統CBD內，大公司、大銀行、證券公司、保險公司、公司總部、政府部門雲集，寫字樓林立，與之配套的酒店、商場點綴其中，CBD猶如金字塔的塔尖，孤傲地挺立在一個城市的中心，而與商務無關的工廠或居住區則遠離此地。於是，在世界各地，從紐約、倫敦到東京、香港、新加坡，出現了越來越多的我們所熟悉的城市模式--高聳入雲的大樓、密集的交通網、豪華的酒店、熱鬧的商場、衣冠楚楚的白領人士。新加坡的CBD非常典型，為了完善中心商業區的功能，政府將學校從此地遷出，停車場不斷壓縮，綠地減少，留出步行區域，增加商務人群的交往密度。傳統CBD是資本和財富、權勢和威望的象徵。如紐約的CBD集中在曼哈頓，而華爾街又是曼哈頓的核心，能把公司總部設在寸土寸金的曼哈頓，絕對是公司財力與權力的象徵。
傳統CBD由於地價高的原因，建築形像多為高層高密度。隨著財富競爭的日趨激烈，攀比建築的"高"和"大"成為時尚。盡人皆知香港匯豐銀行與中國銀行"爭高"的故事，中國上海的金茂大廈更是不甘落後，後來居高，俯瞰世界。這種時尚也造成了傳統CBD內建築形象呆板冰冷、缺少綠地、缺少開敞空間、缺少人情味。
在世界各地CBD的建設過程之中，成功的CBD促進了當地經濟的發展，這裡交流方便，商業機會增多，吸引了大量的商家。同時，房子空置率不高，租金水平也不低，如新加坡的CBD以及美國加州一些城市的CBD。但也有一些失敗的例子，不但沒有促進城市經濟的發展，反而拖了經濟的後腿，商家不願意進去，房子空置率高，租金水平低。如巴黎的拉德芳斯和上海浦東的陸家嘴。拉德芳斯是政府為了建CBD而規劃出來的，目的是要把巴黎城裡的人引出來，而城裡的人就是不願意出來，幾年過去了還是冷冷清清；上海在浦東建設了陸家嘴，想把浦西的人引過江去，但人們就是不願過江，寫字樓的空置率依然很高。 CBD好與差區別在什麼地方？一個好的CBD應該是一個24小時的區域，黑夜與白天一樣散發著光芒，功能齊全，有吃、住，有辦公，有娛樂。一個差的CBD是早8點到下午6點的區域，功能單一，只是單純的寫字樓。房屋空間、道路、停車場利用忽高率忽低不均衡，當然不會有人氣。
那麼在新經濟下，CBD還有沒有存在的必要？ CBD的存在是不是與網絡精神相悖？讓我們看一看電話的普及。上世紀70年代初，當電信革命迅速發展時，一些城市學家預言：城市的中心將很快解體。但到了80年代、90年代，預言的結果並沒有出現，人與人之間面對面的交往並沒有因為電話的普及而減少，反而是增加了，於是又有人說：其理論是正確的，只是低估了人的慣性。互聯網的出現會不會也會像電話的普及一樣不會減少人們面對面的交往呢？雖然網絡信息時代的人們利用衛星通訊、因特網等信息技術的交流(tabletotable)取代了一部分面對面(facetoface)的交流，但是，由於大量的信息更多是呈現平均化，並不針對某一特定用戶，因而越來越多的大企業或個人，為了迅速、正確地選擇最恰當的信息而仍然把目光投向信息密度最高的中心商業區。也就是說，信息通訊的發達並不能取代企業的所有功能，反而在信息化社會中，人們面對面的交流越發得到重視。比如，日本東京的CBD丸之內地區，上世紀80年代末、90年代初期因寫字樓供給不足，有許多大公司外遷，但幾年之後，隨著智能大廈的建成，遷出的一些跨國公司為了加強與客戶的接近和信息的即時性，又重新返回CBD。因此，可以說，互聯網時代，CBD仍將繼續存在。但是，新經濟下的CBD已不能依照傳統經濟體制下的規劃作為參照了。隨著物業品種邊界的模糊化和全球休閒化，新CBD內的物業將會是品種多樣化的，一定是辦公、居住、娛樂和休閒並駕齊驅的。只要我們以市場為導向，就不會犯錯誤，走彎路，因為在市場的需求中包含了人們的慣性。 CBD是市場經濟的產物，過去在我國的城市規劃中沒有CBD的概念。但是在北京生活的人都熟知"國貿商圈"，在此商圈之內擁有物業，一樣能獲得類似"曼哈頓"的優越感。自從國務院1993年將國貿周圍的4平方公里區域規劃為北京的中央商務區後，這片土地更加散發出誘人的光芒。
然而北京CBD的現狀卻頗難令人滿意。寫字樓過盛、空置率高，極少寬帶網絡，加上路網稀疏，已很難應對信息時代的要求。在新經濟下，城市的CBD內到底應該具備什麼樣的功能，才能在全球信息化的今天不落伍？這是擺在我們面前的一個新課題。
"在都市的發展上，我們已經到達一個轉折點，因為這是有史以來，人類第一次在建立都市的技術上幾乎沒有限制；我們可以建造出任何城市，只要我們能夠知道自己想要什麼。"（詹姆斯·特拉菲爾）我們想要什麼？這是一個非常尖銳的問題，我們可以很肯定地回答：我們想要在北京的CBD內建設適應新經濟需要的新型物業。
許多已經建成的CBD多以金融、辦公為主。也有一些是因別的目的，如巴黎的CBD是為了保護一個古老的巴黎城而把現代化的建築集中在遠離城市中心的地方。
我們認為：第一，北京的CBD應該是多元化的CBD。一是北京CBD地處涉外飯店、涉外寫字樓和使館集中的地方，自改革開放以來，大多數外資企業就是從這個區域進入中國市場並成長起來的。二是許多大的、以信息業為主的公司已在這里安家落戶，如IBM、HP、MOTOROLA等。絕大部分的.com公司也在這個區域之內。三是傳媒產業聚集，北京是中國傳媒產業的中心，有80%的傳媒產品在北京製作和成交。一些大的傳媒公司也在CBD中，如新聞集團、北京電視中心等。
第二，北京的CBD應該是24小時的CBD，是能留住人的CBD。 CBD內的建築樣式不應該只是單純的寫字樓。一個好的區域應該有好的均衡性。如同北京人吃的炸醬麵一樣，有面，有醬，有肉，還有各種小菜，這樣混合在一起拌均勻了才好吃，如果一碗是面，另一碗是醬，不可能好吃。如紐約的華爾街在下城，單一的寫字樓品種，使得此地下班後非常的冷清，沒有繁華起來。現在一些大的銀行如摩根士坦利已由下城搬到了中城。
第三，北京CBD應該有網絡經濟的特徵，不追求高、不追求大，而是追求有個性、有智慧，能適合未來人的行為。
第四，北京的CBD的建設是面向市場，是在市場經濟這塊土壤上自由茁壯成長起來的CBD。巴黎的拉德芳斯和上海浦東的陸家嘴應該成為我們的前車之鑑。
第五，北京CBD要想像磁場一樣的吸引住人，就一定要有街可逛。有連續的不間斷的商業街，才能形成繁華的商業氛圍。這兩年間我們在北京CBD內做了一次嘗試。 1999年，我們在國貿往東一公里處，推出了SOHO現代城項目。我們的目標客戶是那些活躍在信息社會、工作與生活自由度大的人群。它"有點另類、有點前衛"的風格，得到了追求個性、崇尚自由的現代人的認同，樓盤在破土動工之前即已基本銷售完畢；但同時也招致了觀念分歧者的"批判"，在全國范圍內引起了廣泛爭議。
無論CBD區域是大還是小，在新經濟下，CBD中的房子一定是要變化的，如果不能適應新經濟，必將遭到淘汰。我們建設的房子要想在未來不被淘汰，就得了解未來，用未來思考現在。建房子最大的浪費莫過於房子最本質的空間永遠落後於人的生活和工作的要求。
我們在做現代城項目時，與中國網通合作，它是全世界首次大規模、全網絡使用IP/DWDM技術，在兩根光纖上全程17個城市開通80G全IP通道的公司。現代城已做到光纖入樓，為用戶提供點對點寬帶應用，它的大容量、高速、低價、優質的特徵為用戶信息資源的開發和利用提供了空間和氧氣。在這個電信系統日益取代通道系統，數字化信息溶解了傳統的建築式樣的年代，房屋已不再只是庇護我們生命的磚石，它不僅需要與自然和都市的環境相協調，也必須與電腦環境相適應，最終形成一種能觸動我們心靈的環境和空間。
因此，新經濟下的發展商應該考慮把更多的資金投入在智慧的空間上，即寬帶的、互動的、個性化的、有豐富的數據庫支撐的網絡環境的建立上，充滿人情味的自然與人文環境的建立上。