第40章 第十一章邊際成本和城市土地價值的關係
第一節位置對城鄉土地價值的影響。地基價值。
前三章考察了生產成本和來自土地“原始力”與其他自然恩賜品的佔有的收入的關係，也考察了生產成本和直接來自私人投資的收入的關係。介於二者之間有一個第三類，其中包括那些收入，或者不如說收入的那些部分，這些收入是社會一般進步的間接結果，而不是私人為獲利所投資本和勞動的直接結果。現在我們應該研究這一類，特別是關於城市地基的價值。
我們已經知道，雖然自然界所給予的報酬，如用農產量計算，差不多總是不能和投於農業中的資本和勞動的增加成比例的增加；但是另方面，如果高度的集約經營是附近地區非農業人口增長的結果，那末，人口的密集多半有提高農產品價值的趨勢。我們已經知道，當產品按其對生產者的價值，而不按其數量計算時，這種影響是怎樣地同報酬遞減規律的作用對立，並且往往超過後者的作用；農戶既可以得到他藉以銷售農產品的好市場，又可以得到供給他必需品的好市場，他買賤賣貴，社會生活的種種便利和享受也越來越處於他力所能及的範圍之內。
此外，我們也曾知道，高度工業組織所產生的經濟，是怎樣往往只在很小的程度上取決於各個別廠的資源。各業為自己所必須安排的那些內部經濟和工業環境的普遍進步所產生的那些外部經濟相比，往往是微不足道的；一個企業的位置在決定企業利用外部經濟的程度上，幾乎經常起著重大的作用；由於附近勤勞富裕的居民的增多，或者鐵路和通向現有市場的其他交通工具的開闢而產生某地基的位置價值，是工業環境的變動對生產成本所起的最顯著的影響。
假設任何一業（不論是否農業）中的二個生產者在各方面都具有相等的便利，但第一個企業比第二個企業所佔的位置較為便利，因此在相同市場上買賣所需運費較少，那末，他的位置所給予他的差別利益等於他的對方所多出的運費總額。我們可以假定，位置上的其他便利，例如靠近特別適合他的行業的勞動市場，同樣可以變成貨幣價值。如把這換算成貨幣價值並加在一起，我們就得出第一個企業比第二個企業在位置的便利上所具有的貨幣價值；而如果第二個企業沒有位置價值，它的地基只是按農業土地的價值計算，那末，這種價值就成為它的特殊位置價值。較有利地基上所能獲取的額外收入提供一種所謂特殊位置地租；任何一塊建築土地的總地基價值是拆除建築物後在自由市場上出售時所具有的價值。 “年地基價值”——用一種方便的，雖不十分確切的說法——就是那種價格按當前利息率所提供的收入。它顯然超過特殊位置價值，所超過之數僅等於農業土地的價值，相較之下，它往往是一個幾乎可以不計的數量。
第二節通過個人或集體的有意行動而創造的位置價值的一些例外場合。
很顯然，大部分位置價值是“公有價值”（見以上第117頁）。但是也有一些需要注意的例外場合。有時全城甚或一個地區的住宅是按商業原則設計的，而且是單獨由一個人或一個公司負擔風險投資來完成的。後者的行動部分原因也許是由於慈善或宗教的動機，但是不論在任何場合，它的財政基礎將見之於這一事實，即：居民稠密本身就是經濟效率增進的一個原因。在通常情況下，這種效率所產生的主要利得歸那些已經佔有該地的人所有。但那些從事於開拓一個新地區或建設一座新城市的人把自己的主要希望通常是建立在獲得商業成功的基礎上面。
例如，當薩爾特和蒲耳曼決定把他們的工廠移到鄉下並建立薩爾特和蒲耳曼城的時候，他們都預料到他們按農業用地的價值所能購買的土地會取得城市地產由於周圍人口稠密而產生的那種特殊位置價值。同樣的動機也曾支配了那些人，他們選定一塊本來就適合成為避暑勝地的地基，然後購買了這塊土地並且用了大批經費來開發它的資源。他們情願長期等待他們投資的任何純收入，以其他們的土地最後會因周圍人煙稠密而獲得很高的位置價值。
在所有這些場合下，得自土地的年收入（無論如何，超過農業地租的那部分收入）對許多場合來說應被看成利潤，而不應被看成地租。不論建築薩爾特城或蒲耳曼城工廠所用的土地，或充作某店鋪或商店的地基（它的位置將使它有可能和工廠工人做好買賣）而提供“高額地租”的土地，上述論點都同樣適用。因為在這些場合，勢必冒很大的風險；而在有巨大損失風險的各種事業中，也必須有獲重利的希望。一種商品的正常生產費用必須包括對生產它所需要的那種冒險的報酬，而這種報酬要足以使那些從事冒險與否尚在猶疑不決的人認為他們可能得到的利益淨額（也就是說，除去他們可能受到的損失額後）是對他們辛勤和支出的報酬。這種冒險所提供的利益除足以供這種目的而用之外，是沒有多大剩餘的。這可以由它們仍然不是很常有的這一事實來說明。但在勢力很大的公司所操縱的那些工業裡，它們多半是比較常見的。例如，某大鐵路公司可以建立一個克魯或一個新斯溫頓來製造鐵路設備而不冒任何巨大的風險。
類似的例子有：一群土地所有者聯合起來建築一條鐵路，並不指望鐵路運輸的純收入支付投在建築鐵路上的資本以任何巨額利息；但是它將大大提高他們土地的價值。在這種場合，在作為土地所有者的收入的增加中，有一部分應當看成是改良他們土地所投下的資本的利潤，雖然這種資本曾用於建築鐵路，而不是直接用於他們自己的土地。
具有相同性質的其他事例有：主要的排水工程和改善農業或城市土地一般狀況的其他計劃，倘這些計劃是由土地所有者用自己的費用來實現的，不論這些費用是通過他們私下協議，還是向他們徵收特捐得來的。此外，如一個國家在建立它自己的社會政治組織，普及國民教育和開發自然資源方面的投資，也屬於這類事例。
這樣看來，增加土地和其他自然恩賜品的價值的那種環境的改善，在許多場合部分地是由於土地所有者為提高土地的價值而故意投資造成的；因此，由此而增加的收入，其中一部分可以看成是利潤，如我們考察長時期的話。但在很多場合下卻不然；自然恩賜品所提供的純收入的任何增加並不是由於土地所有者的特殊支出，而且也不提供使用這種支出的直接動機，這種增加對各種場合來說應當看作是地租。
當在某新興城市的郊區擁有數十英畝土地的人為了建築而“開發”它們的時候，就出現類似上面所說的那些場合。他也許設計了馬路，決定那裡房舍應當相連，那裡應當分開；並擬定了一般的建築式樣，也許還規定了每種房屋所用的最低建築費；因為每種房屋的美觀增加所有房屋的一般價值。他這樣所創造的集體價值具有公有價值的性質；它大半取決於潛在的公有價值，而這種價值是整個地基得自它附近的繁榮城市的興起的。但是他的預見，組織能力和支出所產生的那部分價值應當看成是企業的報酬，而不應當看成是私人對公有價值的佔用。
這些例外場合是必須加以考慮的。但一般準則是，每塊土地上所建房屋的數量和性質大體上（在當地建築法的許可下）是最有利的結果得以預期的那種數量和性質，很少或不考慮它對周圍地區位置價值的作用。換句話說，那塊地的地基價值是由那些因素決定的，而這些因素多半不能為決定建築什麼房屋的那些人所左右；他根據它上面各種房屋所提供的收入的估計來調節他的建築經費。
第三節決定永租地租的一些原因。
建築土地的所有者有時用自己的土地建築房屋，有時索性把它出售。最常見的是，他按固定的地租出租他的土地，租期九十九年，期滿之後，土地與其建築物（根據契約，建築物必須妥為修繕）歸其遺產繼承人所有。讓我們考察決定他出售土地所得地價和他出租土地所取地租的那些原因。
任何一塊土地的資本還原價值是其可能提供的所有純收入的簿記折現值，所謂純是指一方面減去包括收租費在內的各種意外費用，另方面加上它的礦藏，發展各種企業的能力和用於住宅時所具有的那些物質的、社會的與美觀的有利條件。土地所有權所提供的那種社會地位和其他個人滿足的貨幣等價並不表現為土地的貨幣收益，但列入它的資本貨幣價值。
其次，我們考察什麼決定土地所有者出租土地（例如，租期九十九年）所能得到的“地租”。全部固定租金折成現值有等於土地當前資本價值的趨勢；但是必須酌減兩項，一項是當租期終結時把土地和它上面的建築物一併交還本主遺產繼承人的義務；另一項是租約對土地使用的任何限制所引起的可能不便。由於這兩項酌減，地租略小於該地的“年地基價值”，如果該地基價值被認為始終保持不變；但事實上由於人口的增長和其他原因，地基價值看漲，因此，在租期開始時，地租一般地略高於年地基價值，而在租期終結時，則遠低於年地基價值。
在決定在任何一塊既定土地上的建築權利的價值之前，必須從建築物的估計毛收益中減去預計建築費用，在這些費用中還有租稅（中央稅或地方稅），而這些稅也許是向地產徵收並由地產所有者交納。但這就引起一些困難的枝節問題，只好留在附錄七中加以討論。
第四節報酬遞減和建築土地的關係。
讓我們重申這個事實，即報酬遞減規律適用於各業中為了生活和工作而進行的對土地的使用。當然，在建築業，像在農業中一樣，資本運用得過少是可能的。如某宅地所有者認為，只須耕種分給他的一百六十英畝土地的一半他就能生產出比耕種全部土地時更多的農產品，同樣，即使當土地幾無任何價值時，一幢很矮的住宅也可以昂貴得和它所提供的便利不相稱。在農業中，一英畝土地運用一定的資本和勞動可以提供最高的報酬、超過這點追加資本和勞動報酬就減少，建築業亦復如此。在農業中，提供最大報酬的每英畝的資本量，是隨作物的性質、生產技術狀態和所供應的市場的性質而變化的。同樣，在建築業中，可能提供最大報酬的每平方英尺的資本，如果地基沒有稀有價值，也是隨著建築物所要求的用途而變化的。但是如果該地基具有稀有價值，則超過這個最大報酬點繼續使用資本而不支付擴大地基所需土地的額外成本是值得的。在土地價值高的地方，使每平方英尺土地提供二倍的便利，所用成本多於比在土地價值低的地方在同樣場合所用成本的二倍。
我們可以把建築邊際這一名詞應用到那種便利上，這種便利是僅僅值得從某既定地基取得的，如果土地的稀有性減少，就不從它取得這種便利。為確定概念起見，我們可以假定，這種便利是建築物的頂層所提供的。
土地成本的節省是用建築頂層，而不用較多地面擴大建築來實現的，這種節省適能補償該計劃所用的額外費用和不便。頂層樓所提供的便利，如酌減它的偶然不便外，剛夠值它的成本，而不留有任何剩餘，以供地租之用。在頂層樓上（如係工廠的一部分）所製造的那些東西的生產費用，僅僅和它們的價格相抵，沒有支付地租的剩餘。因此，工業品的生產費用可以看成是建築邊際上製造的商品的生產費用，從而不支付地租。這就是說，地租不列入邊際上的那組生產費用，在該邊際，供求力量在決定價值方面的作用可以看得最清楚不過了。
例如，假定某人在計劃修建一個旅館或工廠；為此並考慮用多少土地。如果土地便宜，他將用大量土地，如果土地很貴，則他將用較少的土地，而把房屋建築得高些。假定他計算建造並維持各自帶有一百英尺，和一百一十英尺前廊的兩所鋪面所需的費用，並使它們在各方面對他和他的顧主與僱員都有相等的便利，從而對他也有相等的利益。設他認為，這兩種計劃的區別，如把未來支出加以資本還原之後，表明較大的面積有五百鎊的利益，如果前廊每英尺可按少於五十鎊的價格取得，則他將情願用大面積的土地，而不用小面積的土地；五十鎊將等於土地對他的邊際價值。計算用同樣的支出在較大地基上比在較小地基上從事其他方面的工作所增加的價值，或用較便宜的土地，而不用位置較差的土地進行建築，他也許會得到同樣的結果。但是無論他採用哪種計算方法，它的性質和他決定是否值得購買任何其他企業設備的性質是相同的：他把他從每種投資所能預期的純收入（減去折舊）看作和他的企業保有相同的一般關係；如果位置的優勢是，處於該位置的全部可用土地都能得到各種不同的僱用，其中它的邊際使用以前廊每英尺五十鎊的資本價值表示，那末，它將等於該土地的當前價值。
第五節各種建築物對同一土地的競爭。
這假定各種不同用途的爭用土地將把各處的建築和各種用房一直擴大到那一邊際，在該邊際，對同一地基運用任何較多的資本，不再是有利的。隨著一個地區對住宅和商業用房的需求的增加，為了避免在同一地面上增建房屋所引起的費用和不便，以越來越高的價格購買土地也是值得的。
例如，假使比方說里茲的地價因店鋪、貨棧和鐵工廠等爭用土地而上漲，那末，某毛織商發覺他的生產費用有所增加，也許遷到另一個城市或鄉下；從而把他過去使用的土地留下，以便建築店鋪和貨棧，城市的位置對於它們比對於工廠更為有利。因為他也許認為，遷到鄉下所節省的土地成本和遷移所帶來的其他利益，除抵銷其不利外，尚綽綽有餘。在討論這樣做是否值得時，他的工廠地基的租值會算作毛織品的生產費用，而且也應當如此。
但是我們必須探求事實的真相、供求的一般關係把生產推到那一邊際，在該邊際，生產費用（不列入任何地租）是如此之高，以致人們情願支付高價增加土地，以便避免在狹小地基上因工作擁擠而造成的不便和費用。這些原因決定著地基價值；因此，地基價值不應當看成是決定邊際成本的。
由此可見，工業和農業對土地的需求在各方面都如出一轍。燕麥生產費用的增加是由於這一事實，即可以豐收燕麥的土地為使它能提供較高地租的其他作物所急需；同樣，在倫敦可以看到離地面六十英尺高的印刷機在工作，如果其他用途對土地的需求沒有把建築邊際擴展到這樣的高度，則印刷機所提供的工作就會便宜一點。又如某蛇麻種植者也許認為，由於他支付很高的地租，他的蛇麻的價格將不能抵償他那裡的生產費用，他也許不種蛇麻，或另找土地來種它；而他所留下的土地也許租給一個菜商，不久，附近的土地需求又有增加，以致該菜商所得的菜價總額將不能抵償菜的生產費用（包括地租在內）；因而他又把它出讓，比方說，讓給一個建築公司。
在每個場合，日益增加的土地需求改變著集約使用土地的有利邊際。該邊際上的成本表明決定土地價值的那些基本因素的作用。同時這些成本又是供求的一般條件迫使價值與之相一致的成本；因此，直接研究它們對於我們的目的來說是正確的；雖然這種研究和私人資產負債表的目的毫不相干。
第六節企業家的租金和他們所索價格的關係。
對特別有價值的城市土地的需求，來自各種批發商和零售者多，而來自廠商者少；對他們所特有的那種需求的有趣特點，在這裡是值得一談的。
如果同一企業部門中的兩個工廠的產量相等，則它們一定佔有幾乎相等的車間面積。但是商店建築的大小和它們的周轉卻沒有密切的關係。空間很大對它們來說是一件方便的事情，同時也是額外利潤的一個源泉。它不是物質上不可或缺的。但是它們的空間愈大，它們手頭所能保有的存貨愈多，從而，用以陳列樣品的便利也愈大。在受趣味和式樣變動支配的那些商業裡，尤其是這樣。這些部門的商人在較短的時間內大力收集各種時髦商品，尤其是那些眼看就要時行的商品；他們的地基租值愈高，他們也就必須愈快地出售那些稍微過時和可有可無的商品，甚至虧本也在所不惜。如果商店的位置是，顧客受精選貨品的誘惑大，而受廉價的誘惑小，則商人將索取周轉次數較少而利潤率很高的價格；但位置如不是這樣，他們將索取低廉的價格，並力圖多做生意，以與他們的資本和營業所的規模相稱；正如同在某些附近地區，菜商認為在豌豆角很香嫩的時候來摘是最相宜的，而在另一些地區卻等它們長得十分飽滿時再說。不論商人採取哪種計劃，將有某些便利，而這些便利他們懷疑是否值得提供給大眾；因為他們預料到由於這些便利而增銷的商品只能償其所負，並不能對地租提供任何剩餘。他們因這些便利而出售的商品，是地租不列入其推銷費用的那些商品，如同地租不列入菜商認為剛值得生產的那些豌豆的生產費用一樣。
有些租金很高的商店取價低廉，因為它們門前的許多過客付不起高價來滿足自己的所好。店主知道，他一定得賤賣，否則就完全賣不了。他不得不滿足於他的資本每次周轉所帶來的低利潤率。但是，因為他的顧客的需要很簡單，他無須積存大量商品；他的資本一年可以周轉許多次，因此，他每年的純利潤量是很大的，他情願為可以取得這種利潤的位置而付出很高的租金。反之，在倫敦上流社會的某些靜寂的街道上和在許多鄉村里，價格是很高的；因為在前一場合必須要用高級商起來吸引顧客，而這種商品只能賣得很慢，在後一場合，總周轉的確是很小的。沒有一個地方，商人所能賺取的利潤將使他有可能支付像倫敦東端某些廉價的、顧客盈門的商店商人支付那樣高的租金。
但是的確，如果不增闢任何交通，以廣招徠，則位置變得更加適合於其他用途，而不適合於開設店鋪；只有那些有辦法招引大批顧客（和他們所索的價格與所經營的商業種類相較）的店主，才將能償其所負。因此，在對各業店主的需求不變時，店主的人數將減少；所餘店主將能索取一種比以前高的價格，而對顧客不提供較大的便利和引誘。可見，這個地區土地價值的上漲，將表明位置的稀有，而這種稀有，在其他條件不變的情況下，將提高零售商品的價格；正如同任何地區農業地租的上漲表明土地的稀有，而這種稀有將提高邊際生產費用，從而提高任何特定作物的價格一樣。
第七節城市地產的混合租金。參閱附錄七。
房（或其他建築物）租是一種混合租，其中有一部分是屬於地基，而另一部分是屬於建築物本身，二者的關係相當複雜，可留待本書附錄七加以討論。但是關於混合租的一般性質不妨在這裡說幾句。乍看，在一種東西同時產生二租這一命題裡，似乎是有些矛盾；因為它的租從某種意義上說是扣除經營費用以後的一種剩餘收入；而就同一經營過程和由此而來的同一收入而言，是不能有兩種剩餘的。但是如果那種東西是一種混合品，則它的各部分都可以被經營得使它提供一種超過經營費用的剩餘收入。相應的租在理論上總是可以區分的，有時它們在商業上也是可以分開的。
例如，水力發動的麵粉廠的租，是由二部分組成，一部分是它的建築用地的租，另一部分是它利用的水力的租。假定要想在一個地方建立麵粉廠，那裡在許多地基的任何一處可以同樣利用的水力是有限的。那末，水力和所選地基一道的租就是這二種租的和；它們各自都是級差利益的等價，其中一種級差利益是佔用該地基以從事任何生產所提供的，另一種是水力的佔有對在其中任何地基上經營麵粉廠所產生的。這兩種租，不論是否恰為同一個人所有，都可以分別清楚，並且在理論上和實踐中都可以分別計算。
但是如果沒有可以建立麵粉廠的其他地基，就另當別論。
在那種場合下，如果水力和地基歸不同的人所有，那末，它們的價值超過該地基用於其他場合時所具有的價值的差額，其中有多少歸地主所有，只能用“協議”的辦法加以解決。
假使有可以利用水力的其他地基，但是效率不等，仍無法決定地基和水力的所有者如何來分割生產者的剩餘差額，這種差額是它們共同提供的生產者的剩餘，超過該地基用於其他場合和水力用於別處所提供的總剩餘的差額。除非就水力供給的一定年限達成協議，該麵粉廠也許不會建立；但當期限終了時，關於分割水力和有麵粉廠的地基所提供的總剩餘，又會引起同樣的困難。
局部壟斷者如鐵路、煤氣、自來水和電力公司，對曾使其企業設備適於利用它們的服務，和也許為此目的而自己出資裝置了費用浩大的設備的那個消費者企圖加價，就經常產生類似的困難。例如，當匹茨堡的廠商剛剛建立起一些用自然煤氣而不用煤的高爐時，煤氣的價格就立即增加了一倍。礦業史也提供了類似困難的許多事例，如和附近地主關於路權等方面的爭執，以及與附近村舍、鐵路和碼頭的所有者的糾紛。