歐洲在日耳曼和塞西亞民族入侵羅馬帝國西部之後，發生了一次大變革，隨後歐洲就擾攘了好幾百年。城鄉貿易隨著野蠻民族掠奪和迫害原有居民而被中斷，城市都變成了荒墟，鄉村也荒蕪了，使得處於羅馬帝國統治時期的富裕西歐，變成了極其貧乏的野蠻之地，大部分土地都被野蠻民族的頭子佔有或篡奪了。為數不多的耕作土地中，幾乎每一塊土地都是有地主的。因為，所有土地都被吞併了，而且大部分都是被少數大地主給吞併的。
吞併荒地，最初雖然有很大的危害，但這種危害有可能只是暫時的。這些土地，本來可以通過繼承或分割的方法被拆小的，但長男繼承法的存在阻止了大土地因繼承而被拆小，限子嗣繼承法又限制了大土地不能因分割而被拆小。
如果我們把土地看成和動產一樣的謀生手段，那麼按照自然承繼法，土地就得像動產一樣被分配給所有的兒女，因為父親關心每一個兒女的生計。這種自然承繼法被羅馬人普遍採用。在羅馬，只要是父母養的兒女，無論大小，都可以繼承父母的土地。他們分配土地的方法和我們現在分配動產的方法一樣。不過，當土地不再只是謀生手段，還是權力強弱的象徵時，比較適當的分配方法就是不分割，使其專屬於一個人。不安定時期的大地主同時也是小貴族，他的佃戶是他的附屬物，而他不但是他們在和平時期的立法者和裁判者，還是他們在戰爭時期的領導人，他可以任意地對鄰邦甚至是對國王作戰。土地的大小，決定了地產是否安全、居民有無保障。所以，分拆地產的行為無疑是對地產的破壞，即把它的各個部分都暴露在強鄰的侵蝕和吞併之下。
長男繼承法，就是順應當時這種需要慢慢盛行起來的，君主之位也通常由長男一人繼承。但是，最初的情況並不是這樣的。君主出於安全和權力的考慮，寧願不分裂國土，而是在諸兒女中選擇一個人來單獨繼承國土。但重要的是，選擇誰呢？自然要有一個鄭重的普通法規，使得選擇有一個明白而無可爭論的標準，從而避免出現按不大可靠的個人資質好壞來進行篩選的現象。同一家庭的各個兒女，只有性別和年齡的區別。不過，男性一般比女性好，而年長的又比年幼的好，所以長男繼承權就這樣出現了，跟著還出現了所謂的直系繼承。
一種法律在成立之初，一般都需要周圍環境的支持，以使其合理化。事實上，這一法律仍然能在環境發生變化之後繼續有效。在現在的歐洲，擁有一畝地的小地主，也可以像擁有千萬畝地的大地主一樣安全穩妥地生活。雖然產生長男繼承法的環境已經改變，但是長男繼承法卻沒有隨之消失，反而成了各種制度中最宜於保持貴族尊嚴的法律，說不定還會再存在幾百年。不過，長男繼承法也就只有這一個優點而已，它的其他特點無一不違反大家庭的真實利益。因為，這種權利要使一個兒子富裕，必然要使其他兒子變得貧困。
長男繼承法實施的自然結果，就是限子嗣繼承法。實施限子嗣繼承法的目的，在於維護由長男繼承法導引出來的直系繼承，並防止一部分遺產在贈與或割讓時因子孫不肖或是遭遇不幸而落在別人名下。羅馬人對這種法律一無所知。雖然現在有幾個法國法律家喜歡附和羅馬古制，但無論是羅馬人所謂的繼承人預定法，還是囑託遺贈法，其實都與限子嗣繼承法截然不同。
限子嗣繼承法在大土地財產仍為諸侯領地的時期，或許不是不合理的辦法，它可以像一些君主國的根本法律一樣，能使許多人不致因一個人的輕舉妄動而遭殃。但是，由於今日歐洲各國的大地產和小地產都同樣受保護，所以這種法律的實施也變成了荒唐之舉。制定這種法律的根據，是一種錯誤的假定，即人類後裔對所有土地及其他所有物沒有同等的權利，反而是五百年前的祖宗心意決定了當代人的所有權。在今日歐洲，還有很多地方在實施限子嗣繼承法，尤其是那些享受民事或軍事榮譽的必要條件仍是貴族血統的地方。在貴族們看來，限子嗣繼承法是保持大官爵的排外特權的必要手段。因為，貴族們雖然獲得了多於其同胞的不正當利益，但還是擔心別人會譏笑自己的貧乏，所以就想再獲得另一種不正當利益。據說，世業世祿的製度在英國非常不受歡迎，所以當地對這種制度的限制比歐洲其他各個君主國都要大。儘管如此，英格蘭也沒有廢除這種制度。而蘇格蘭仍有五分之一以上，甚至是三分之一以上的土地，正在受限子嗣繼承法的嚴格支配。
在這種情況下，少數豪族兼併了大面積的荒地，並使它們沒有再次分散的可能。而大地主往往並不是大改良家，他們的精力，幾乎全都用來保護自己已有的領土不至於在混亂時節受到侵害，並向鄰邦擴張自己的管轄權和支配權，所以他們根本沒有時間去開墾和改良土地。等到和平時期，雖然法制和秩序的安定保證了他們有足夠的餘暇，但是他們往往又沒有必要的才能和心思去耕墾土地。如果他的費用大於或等於他的收入，那麼他就沒有用於耕墾土地的資本了。
如果是一個經濟家，則會覺得用一年的節省來購買新地產，比改良已有土地更合算。要想從改良土地中獲得利潤，就要像各種商業計劃一樣斤斤計較，並註意節省。但是這一點，是大多數生在豪富之家的人都無法做到的，即使他們天生儉樸，也會自然而然地註意那些能夠悅己的裝飾，而不會留意那些小利潤。因為，在富豪眼裡，那些小利潤並不能滿足什麼需要；嗜好豪華衣飾、繁盛車馬、寬廣居室、華麗陳設，是他自幼就養成的習慣；即使他想改良土地，他的心理也會受到這種習慣的支配。假設他的住宅附近有四五百畝土地，如果他對這些土地進行改良，他可能會得到一些利潤；但是，他一般不會對土地進行改良，反而會以十倍於土地改良利潤的資金將這些土地大大裝飾起來。因為，如果他把全部地產都照這樣改良的話，他早晚會發現，即使他沒有其他的嗜好，他的財產恐怕也會在完成十分之一的土地改良之前耗盡。英格蘭和蘇格蘭自從處於封建的無政府狀態至今，仍有一些大地產還繼續掌握在少數人手裡。所以，大地產是不利於改良的，要證明這一點，只須比較一下它們和鄰近小地產的不同點就可以了。
既然土地的改良不能寄希望於大地主，就更不用寄希望於那些佔有較少土地的人們了。在處於舊社會狀態下的歐洲，耕作者都是佃農，他們可以任意退租。雖然他們幾乎都是奴隸，但他們所受的奴役程度，並沒有古希臘、古羅馬，甚至是西印度殖民地那麼嚴重。從嚴格意義上說，他們不是隸屬於主人，而是隸屬於土地。所以，他們可以和土地一起被賣出，並能在得到主人同意的情況下結婚，他們的婚姻也不會被主人拆散。因為，主人沒有權利把一對夫婦賣給不同的人。另外，如果主人虐待或殺害了奴隸，就會受到一些小懲罰。
不過，奴隸不得積蓄財產，他們所獲得的一切都得隨時無條件地被主人取走。因為，奴隸對土地進行開墾和改良的費用，都是由主人負擔的。無論是種子、牲畜、農具，還是改良的利益，都是主人的。這種奴隸所能獲得的，只有維持日常生活的東西。所以，土地在這種場合下，仍然是由地主佔有、由農奴耕作的。這種奴隸制度，現在還存在於俄羅斯、波蘭、匈牙利、波希米亞、摩拉維亞及德意志的其他部分，只有歐洲西部和西南部徹底將其廢除了。
希望大地主進行土地大改良已經很難了，要他們用奴隸進行改良就更難了。因為，雖然奴隸的勞動表面上只需維持他們的生活，但它的全部價值卻是所有勞動中最高的。這一點，已經被所有時代的國民經驗證明了。如果一個勞動者連一點兒財產都得不到，那麼他所關心的，就只會是大量的食物和最少的勞動量，所以他的工作只要足夠維持他的生活就行。如果有人想從他身上多榨取一些價值出來，就只有強迫他工作了。據普林尼和科拉麥拉的著作記載，在奴隸制度下的古意大利穀物耕作事業，衰敗得對主人非常不利；在亞里斯多德時代的古希臘，耕種事業也沒有多大進步。柏拉圖曾在他的中說過，要想養活五千個護衛理想國的戰士及其妻僕，至少需要一片像巴比倫平原那樣肥沃而又寬廣的土地。
人類的好勝心理，使得大多數人都認為統治下等人是光榮的，而俯就下等人則是一種恥辱。所以，如果法律和工作性質都允許的話，人們一定願意用奴隸來給自己幹活兒，而不願意僱用自由人。使用奴隸耕作的費用，栽種蔗糖和煙草的收益就能夠提供，而耕種穀物卻辦不到。英國殖民地的主要產物是穀物，其耕作大部分都是由自由人進行的。最近，賓夕法尼亞作出了釋放黑奴的決議，由此我們相信，那裡的黑奴總數一定不多。因為，如果人們的大部分財產都是奴隸的話，那麼釋放黑奴的決議是絕對不可能通過的。在英國的所有殖民地中，以蔗糖為主要產物的工作都是由奴隸擔任的，以煙草為主要產物的工作才大部分由奴隸擔任。在西印度殖民地，栽種甘蔗得到的利潤，簡直比歐、美兩洲的所有耕種事業所得的利潤都大。栽種煙草的利潤，比栽種甘蔗的利潤小，又比栽種穀物的利潤大。無論是栽種甘蔗還是栽種煙草，都能提供奴隸耕作的費用，但前者提供這筆費用的能力更大。所以，與白種人的數目相比，甘蔗區域的黑奴數目要遠遠大於菸草區域。
在古代奴隸耕作者之後，又逐漸出現了一種農民，他們被今日的法蘭西稱作對分佃農，被拉丁文稱為Coloni Partarii（分益隸農）。由於這一制度早已被英格蘭廢止了，所以我現在不知道怎麼用英文來稱呼他們。在這種制度之下，種子、牲畜、農具等耕作所需的全部資本都是地主的，農民一旦離去或是被逐，就得把這些資本都歸還給地主。至於土地出產物，則是在扣除足夠保持原有資本所需的一部分之後，由地主和農民平分。
在對分佃農耕作制度下，耕作土地的費用嚴格來說也是由地主出的。不過，其中有一個根本的不同點，即對分佃農耕作制度下的佃農，是能夠自己佔有財產的自由人，他可以享有一定比例的土地生產物。而且，土地生產物的總量越大，他能佔有的部分也越大。所以，他們自然會出於自身利益的考慮，盡量生產，能生產多少就生產多少。一個沒希望佔有財產的奴隸則剛好相反，由於他只能維持自己的生活，所以他自然會出於自身舒服的考慮而比量著生產，以便使自己生產的土地生產物不至超過其自身所需。
也許是因為對分佃農耕作制度有利於農民，以及君主因妒恨大地主而鼓勵農民反抗地主，所以大家才會覺得奴隸耕作制不利於發展，因而歐洲大部分地區就逐漸廢止了奴隸耕作制。至於這樣的大變革發生於何時，又是怎樣發生的，都是近代歷史中最難稽考的事件之一。羅馬教會經常將其廢除奴隸制的功績拿出來誇耀。我們知道，羅馬教皇的確早在十二世紀亞歷山大三世時期，就發出了釋放奴隸的訓諭。但是，這個訓諭好像僅僅是個諄諄的勸諭而已，因為它並沒有處罰那些不遵守訓諭的人。羅馬的奴隸制度，保持了數百年，直到在上述的地主利害和君主利害的共同作用下，它才逐漸被廢止。賤奴雖被釋放，並可以繼續保有土地，但他們卻沒有自己的資本，只有向地主借用資本才能耕作土地，所以他們自然也就演變成了今日法蘭西人所說的“對分佃農”。
然而，即便是實施了對分佃農耕作制度，土地改良仍然不能大範圍地進行，地主照樣可以不費分文地享受一半的土地生產物。這麼一來，對分佃農所佔有的部分自然很少，他們所能節省的也就更加有限了，所以，讓他們用這有限的節餘去改良土地，是絕對不可能的事情。抽去生產物十分之一價值的“什一稅”，已經極大地阻礙了土地的改良；而在對分佃農耕作制度下，抽去的竟是半數的生產物，這無疑於徹底阻斷土地的改良。對分佃農所希望的，是用地主的資本盡量地從土地上取得生產物，而不是將自己的資本與地主的資本混合起來使用。據說，對分佃農耕作了法蘭西六分之五的土地。他們常常被地主指摘，理由是他們不用主人的牲畜來耕田，而是用牲畜來拖車。事實是，拖車的利潤全部歸農民所有，而耕田的利潤卻得由農民和地主均分。在蘇格蘭的某些地區，還殘留有這種被叫做“由地主借給種子、農具的佃戶”的佃農。在大貴族吉爾伯特和布賴克司登博士看來，把英格蘭古代的佃農叫做地主的僕役，比叫農戶更恰當。這種佃農，大概也可以算做地主的僕役。
繼對分佃農之後，才慢慢地出現了真正意義上的農民。他們擁有自己的耕田資本，只是要繳納一定數額的地租給地主。由於他們所耕作的田地都有一定的租期，所以他們有時會認為，只要在租期未滿之前能夠收回投資，並獲得很大的利潤，他們就會出於自身利益的考慮，在土地上投下改良資本。不過，即使是這種借地權，也是極不可靠的，而且是長時期的不可靠。這種情況，在今日歐洲的許多地方都很普通。比如，土地的新主人在租期未滿的情況下趕走農民，並不算非法。英格蘭的地主，甚至用虛構的退租法取回租地。當農民遭到地主違法的暴力驅逐時，往往找不到完善的訴訟章程來獲取賠償；即使他們得到了賠償，也只是少於其損失的賠償，他們不一定能重新佔有原來的土地。
英格蘭在所有歐洲國家中，還是比較尊重農民的。但是，即使是英格蘭，也遲至亨利七世十四年才確立了《改佃訴訟法》。該法律規定，佃農可以在改佃時要求賠償損失、恢復借地權。佃農的要求並不會只通過一次審問就被終結，所以這個訴訟法的施行效果也極其明顯。所以，近年來出現了一種狀況：如果地主想為佔有土地而起訴，他經常會以佃農的名義按退佃狀起訴，而不是以自己的名義按權利狀起訴。所以，英格蘭的佃戶與地主享有同樣的安全保障。英格蘭的另外一條法律規定，只要每年納租四十先令以上，就可以獲得終身租地權等可以終身保有的不動產，並有權選舉國會議員。大部分耕農，都因為擁有終身不動產而有了不小的政治權力，所以也就不會輕易地被地主輕視了。英格蘭的佃農，可以在未立租地契約時就出資建築倉庫，因為地主並不敢搶奪。但我相信，除英格蘭佃農之外，歐洲其他任何地方的佃農都不敢這麼做。這種法律風俗，對農民非常有利，它在促進英格蘭的偉大光榮方面所起的作用，也許遠遠大於各種誇大的商業條例所起的作用。
據我所知，一項英國特有的法律，規定了最長租期，以確保各種土地繼承人都遵守契約的規定。這項法律，早在1449年就由詹姆士二世傳到了蘇格蘭。但是，由於當時限嗣繼承的財產承繼人一般不得以多於一年的期限出租田地，所以這項法律在當地並沒能廣施恩澤。即使近期進行了立法補救，但其中的束縛力仍然非常強大。另外，由於蘇格蘭的租地人沒有選舉議員的權利，所以他們也不能像英格蘭農民一樣大受地主的重視。
保障佃農權利不受土地繼承人和購買人損害的法律，在歐洲其他地方也有出現，但其期限卻非常短。例如，法蘭西的土地租期，最初定的是九年，直到近年來才延長為二十七年。但是，二十七年的期限也仍然太短，根本不足以鼓勵佃農投資於各種重要的土地改良。我們也知道，在古代歐洲，地主們原本都是立法家，所以土地法都是根據他們所設想的地主利益制定的。他們出於地主利益的考慮，認為要想充分地享受土地的價值，不應該長期出租土地。貪而不公使得他們目光短淺，根本沒有想到這種規定會妨害改良，並最終損害了他們自身的真實利益。
古代農民，不但要向地主繳納地租，還要為地主提供各種勞役。而且，這些勞役既沒有明明白白地寫在租約上，也不是任何約定俗成的規定，只是單純地由莊主、諸侯的意願決定的。只要莊主、諸侯們需要這種勞役，農民就得隨叫隨到。這種無規定的勞役給佃農們帶來的痛苦，不知道有多少！近期，蘇格蘭廢止了一切無規定的勞役，使得國內農民的境況在幾年之內就得到了很大的改善。
農民的私役是非常橫暴的，公役也同樣如此。比如，建築和修補公路的勞役，也只是一個例子而已。我相信，這種勞役至今還沒有被各地廢除，只是橫暴的程度不同罷了。當國王的軍官經過時，當地農民有義務為他們提供車馬、糧食；即使得到這些物品需要代價，但那代價的大小也是由徵集食物的官員決定的。在歐洲各個君主國當中，我相信只有英國消除了食物徵集的壓迫，法國和德國都沒有。
農民不但要負擔上述勞役，還要承擔橫暴程度與勞役不相上下的、不規則的納稅義務。在古代，貴族們不願意為君主提供金錢幫助，只會果斷地聽任君主向佃農徵稅，而沒有看出這種苛稅終將嚴重影響自己的收入。法國古代君王苛稅的一個例子，就是至今仍然存在的貢稅。貢稅是一種利潤稅，它是根據農民投在土地上的資本，以及農民可能獲得的利潤來估定的。因此，農民出於自身利益的考慮，都會盡量地裝窮。這麼一來，他投在耕作上的資本，必然會減少到不能再減少的水平；而他投在改良土地上的資本，最合適的就是減少到零。所以，即使法國農民有一些資本，他們也不願意在土地上投資。事實上，貢稅幾乎是一項禁令，禁止了農民把積蓄投資在土地上。
另外，這種賦稅似乎會將納稅人的身份降至鄉紳和市民之下。由於納稅人是租借土地者，所以無論是紳士還是有產市民，都不願意投資於土地，以免遭受這種身份被降低的恥辱。所以，這種賦稅的實施，實際上禁止了一切能夠用於改良土地的資本。英格蘭以前曾有過的“什一稅”和“十五分之一稅”，對土地的影響似乎和貢稅相同。
由於存在害農政策，所以耕作者很少會在改良土地上進行投資。這一階級的人民，雖然能夠在自由和安全上得到法律的保障，但在土地改良中的處境卻非常不利。在這裡，可以把農民比作借錢經商者，而把地主比作有資本並能親自經商的人。誠然，無論是藉資經商還是用自己的資本親自經商，只要慎重經營，都可以增進資財。相比之下，借錢經商者資財的增進速度要遲緩得多，因為其利潤的一大部分都要用來償還借款利息。同理，即使佃農與地主一樣慎重，佃農耕地的改良速度也要比地主遲緩得多，因為佃農的大部分生產物都要交租，而地主的大部分生產物卻可以用來進行更深入的土地改良。而且，農民的地位也低於地主。在歐洲的大部分地區，農民都被看做不如小商人和技師這類有些地位的下等人。在歐洲各地，農民的地位普遍低於大商人和大製造商。在這個世界上，願意捨棄高位而與下等人為伍的大財主沒有幾個。所以，即使在今天，歐洲資本仍然很少會從其他行業轉到農業中去，所以土地改良的程度自然也不大。
英國用來改良土地的資本，也許比其他歐洲國家要多一些。事實上，英國許多地區投在農業的大資本，原本大部分也是從農業中獲得的，只是農業資財的積蓄速度是所有資財中最為遲緩的。不過，我們應該知道，一國最能改良土地的階級就是小地主，其次是富農和大可農。這種情形在歐洲各個君主國中出現的情況，以英格蘭最為明顯。據說，荷蘭共和政府和瑞士伯爾尼共和政府的農民，擁有和英格蘭農民一樣高的地位。
歐洲古代不利於土地改良和耕作的政策，並不止上述這些。當時，進行土地的改良和耕作的無論是地主還是農民，都要受以下兩條法令的限制：第一，未經特許，各地穀物一律不得輸出；第二，通過限制穀物甚至其他農產物的內地貿易來確立市場集權。為了達到這一目的，政府實行了禁止壟斷、零售、囤積的錯誤做法。我在前面提過，雖然古意大利擁有肥沃的土地，又是世界上最大帝國的中心，但其農耕的進展卻受到了許多阻礙，就因為當地禁止穀物輸出、獎勵穀物輸入。至於那些土地不夠肥沃、位置不夠有利的國家，其耕作事業受限制穀物的內地貿易和禁止穀物輸出的阻礙程度，就更加難以想像了。